“那些劝你不要买法拍房的人,可能已经在拍第二套了。”网上流传的段子,恰是当前法拍房市场持续升温的写照。
法拍房,顾名思义,就是经司法拍卖的房产,既有住宅、也有厂房等。借助于网络司法拍卖的快速发展,法拍房由线下且少部分人关注转向了线上,获得了更多人的关注,并逐渐成为热门。
法拍房为什么会持续升温?“捡漏”的余地还有多大?消费者购买法拍房时有哪些需要注意的事项呢?
多轮竞拍、围观者众是常态
“拍卖成交!”
7月16日上午,在经过94轮加价竞拍后,南京市建邺区吴侯街158号16幢3101室住房最终以最高价641万元成交。这是一套建筑面积121.51平方米、套内建筑面积97.26平方米的住宅,评估价为656万元,一拍起拍价460万元,保证金40万元。自7月15日10时开拍以来,共计26人报名、554人设置拍卖提醒、18046人次围观。
引发众多围观,是法拍房竞拍过程中的常见状况。前不久结束拍卖的南京市雨花台区景明佳园秋景苑6幢2单元504室经济适用房,虽然只有7人报名、218人设置提醒,却吸引10189人次围观。最终成交价119.3万元,比起拍价高出29万元,低于成交时市场价10.39%。
再比如,18日上午,南京市鼓楼区姜家园299号1幢一单元102室结束了第二次拍卖,起拍价720万,保证金90万。虽然只有8人报名、291人设置提醒,同样引发了17217人次围观。在经历了117次激烈出价后,最终以848万的价格成交,远低于该房屋1600多万元的市场价。
价低且透明度高,法拍房持续升温
江苏南京市民施先生已经看中了一套房子,正在等开拍时间。“去年通过法院的APP看到法拍房活动,主要是价格便宜,起拍价270万元,十几次加价吧,最终380万元成交,也低于市场价。”他说,最近明显感觉到法拍房的宣传力度加大了,身边很多人都在谈这个房子,想参与的人也不少。
“总体来说,法拍房成交量呈现稳步上升的趋势。”阿里司法拍卖相关人士说,这与司法网拍发展趋势基本一致。
2012年,司法拍卖正式触网。目前,全国99%的法院都已经开设了淘宝店铺,拍卖的包括房产在内的司法查封资产数量也日渐增长。截至今年3月末,有31个省份超过3400家法院通过阿里司法拍卖平台进行涉诉财产处置,共计进行网拍超过146万次,网拍标的物超过92万件,网拍平均成交率约85%。
价格低,是法拍房受青睐的主要原因之一。一般来说,法拍房一拍起拍价不得低于房产评估价的70%,如果流拍,则需在30天内在同一个网站启动第二次拍卖,起拍价不得低于一拍起拍价的80%,算下来相当于房产评估价的56%。
不仅如此,通过司法网拍成交的法拍房,没有交易佣金。南京市中级人民法院执行指挥中心副主任孙军说,与二手房相比,法拍房除了需要缴纳法律规定的税费外,不需再缴纳其他费用。不过他说,随着法拍房参与人数越来越多,最后成交价高于市场价的情况也时有发生。
在孙军看来,房产情况的透明度不断提高,也是法拍房关注度提高、成交量提升的重要因素。“房产在法院处置之前,需要进行详细的调查,包括权属、共有人、房产性质、债权债务关系、占用使用情况、位置结构、附属设施、装修装饰、已知瑕疵、欠缴税费等内容。”他说,这些情况都会在拍卖公告中进行说明。
2018年6月,南京江宁区瑞景文华小区142号别墅进行拍卖。这是继2014年一拍、二拍、变卖均无果后的再次拍卖。不同的是,在此轮拍卖中,法院将该别墅所涉及的案件情况以重大瑕疵提醒的方式进行了全部公示,起拍价435万元,比周边二手房价格低800多万元,引发市场高度关注,经过138轮竞拍、93次延时,最后以786万元的价格成交。
是否参与竞买法拍房,交付难是一大顾虑,主要表现为买了房却住不进去。对此,2019年江苏省高级人民法院专门发文,明确规定严禁在拍卖公告中表述“法院不负责腾空“。孙军说,对于成交的法拍房,法院要负责裁定过户、剔除权利负担、负责腾空交付。“也就是说,竞买人最终拿到的房子,是一套干干净净的房子,没有任何的债权债务关系、无人占用,跟买到的二手房是一样的。”他说,这大大减轻了购买人的心理负担,激发了参与竞拍的积极性。
解决痛点,司法网拍催生新产业
随着越来越多的法院在网络上公开拍卖查封资产,法院案件多、人手不足的矛盾加剧。在这种背景下,司法网络拍卖服务机构(下文简称“拍服机构”)应运而生。“现在南京市每家区级法院都有合作的拍服机构。”孙军说,这些机构可以处理拍卖中大量繁杂的事务性工作,比如查封资产的保管、咨询、实地看标以及金融服务。
再比如金融服务。按照拍卖要求,竞买人要先提供房屋评估价一定比例的保证金,竞拍成功后,需要在一个月内提供全部尾款。而按照目前的银行按揭贷款审批放款实际所需的时间,一个月的期限难以获得银行贷款。这就要求,有与之相配套的垫资等金融服务。
不过,需要提醒的是,“法拍房是涉诉财产,竞买人一旦成功拍下又反悔的话,之前提交的保证金按规定不予退还。”阿里拍卖的工作人员告诉记者。
记者从江苏南京市中级人民法院执行指挥中心获悉,为了解决竞买人的资金问题,南京市中级人民法院于2107年推出了保证金保险业务,今年正尝试推出法拍房个人贷款保险。金陵晚报
法拍房在哪几个网站拍卖
竞拍人的保证金会在十个工作日内无息退还。退换途径为退回到支付宝。
以房产拍卖为例，介绍一下详细的阿里拍卖司法拍卖流程：
1、打开阿里司法拍卖网
2、输入淘宝账号登陆
3、登陆成功后，下拉首页可以看到“房产”界面
4、或者在首页左上方标的物类型与标的物所在地中选择房产和所在地区。
5、进入筛选界面，设置筛选条件搜索自己想要的标的房产。
6、确定意向标的后，进行报名。
7、按网页提示签订报名协议并缴纳保证金，完成后即可取得竞价资格。保证金金额为起拍价的5%至20%，具体金额见拍卖/变卖公告。
注：
a支付宝余额中有足够的钱款，可直接用于缴纳保证金，也可使用银行卡交保，超过5万的金额建议在电脑端使用银行卡网银交保。
b保证金缴纳后，如竞拍成功，保证金直接转到处置单位账户，如竞拍失败，保证金在72小时内解冻，如果是银行卡直接缴纳，会在3-5个工作日内退回到银行卡，如退回银行卡失败可直接到支付宝账户中查看。
c开拍后（拍卖结束前）也可以交保，但一般建议在开拍前1-2天缴纳保证金，以免交保出现问题导致错过拍卖。
d交保成功即是报名成功，交保后如果不出价，保证金会退回。
8、交保成功后，即会生成竞买号。如果拍卖已经开始，那么原本报名交保证金的按钮会变成“出价”按钮，如果拍卖还未开始，报名交保证金的按钮会变为“等待开拍”按钮，拍卖开始后会变为出价按钮。
9、参与竞拍
手机电脑均可出价，出价次数无限制（可以不出价），竞拍周期内均可出价，出价时账户里不需要有钱。
在拍卖结束前五分钟内出价，拍卖结束时间会在出价时间的基础上延长5分钟，5分钟内的每次出价都会被触发延时（具体以标的物详情页的倒计时为准）。
至少一个人报名，出价大于等于起拍价即可成交，价高者得。
10、竞拍成功
竞拍成功后，一般标的物页面会提醒您：恭喜您获得该标的物。也可以通过出价记录里的最后一次出价，看是否是您出的价格，来确认是否是自己竞拍成功。
竞拍成功后保证金是会转移到法院的支付宝账户中，如果竞拍到了商品没有付余款的话，买受人悔拍后保证金不予退还，法院可以裁定重新拍卖。
11、支付尾款
将尾款转到法院指定银行账户，法院需要查询钱款到账情况，在支付后3个工作日左右联系法院办理手续。
12.、办理过户
跟法院办理标的物交付手续之后，一般会拿到法院的成交确认书、司法裁定书、协助执行书以及拍卖收款收据，再拿着法院的文书和相关身份材料到当地职能部门缴纳税费，办理过户。
阿里拍卖司法拍卖房产丹阳哪些小区有拍卖方
法拍房在人民法院诉讼资产网淘宝网、京东网、公拍网拍卖。
1、淘宝网的阿里拍卖，目前知道的人最多，房源也最多，但是良莠不齐。
2、京东网拍卖，房源数量排名第二，相对阿里拍卖，京东的房源公告更为清晰透明，风险也降低不少，但信息差少了，捡漏空间也相对较小，这也是为什么属性差不多的房源，一般京东拍卖价格会比阿里拍卖更高一些。
3、公拍网，是最先成立的线上拍卖平台，但后期受到的关注越来越少，本发源与上海，目前房源主要集中在江浙沪区域。
4、人民法院诉讼资产网，是最高人民法院组建和备案注册的专门司法拍卖的网络平台，优于其他的点就是主页面可以自主选择处理法院和法院等级，在挑选执行方面占了很大优势，关注度不是很高，也没有那么多房源，主要集中在河北、北京这两个区域。
购买法拍房需要注意什么
1、在购买法拍房之前，很多人都会考虑到房子是否限购，以免影响到个人的后期买房。实际上，购买法拍房，是不会影响到后期个人购买住房的，买了法拍房，在限购区域内买房依旧是有名额的。
2、不管是购买哪一类的住房，都是需要缴纳税费的，法拍房也是一样的。因此，在购买法拍房时，需要询问清楚房子的税费时什么时候交的，依旧房子之前是正常的买卖还是赠与等。
3、在购买法拍房时，还需要确定房子是否有人居住。要是有人租了的话，是要等到房子的租赁期是否到了，以免影响到自己的搬入。若是房子的原主人还在居住，则要等事情弄清楚在购买，避免产生纠纷。
司法拍卖汽车在哪个平台买?
锦绣江南小区21幢15室房。丹阳市人民法院关于拍卖丹阳市锦绣江南小区21幢15室房地产（第一次拍卖）的公告江苏省丹阳市人民法院关于拍卖丹阳市锦绣江南小区21幢15室房地...拍卖标的：丹阳市锦绣江南小区21幢15室房地产(房屋建筑面积232.83平方米)。起拍价：172万元，保证金：20万元，加价幅度：5000元。
司法拍卖车辆一般是在淘宝司法拍卖平台、阿里司法拍卖平台以及京东司法拍卖平台上进行。
这些司法拍卖车最大的优点就是价格低廉，所以有不少小伙伴都有兴趣参与到其中。首先，登录到竞拍的网站，这里就以阿里拍卖为例。在网站首页的左边有标的物类型和所在地选择，尽量选择省内的，这样以后的相关手续比较好办理。
司法拍卖汽车竞拍流程
一、阅读公告
对于司法拍卖，公告必须要仔细阅读，因为当中有很多比较重要的注意事项是竞拍者必须要了解的。在阿里拍卖上还有详细的视频指导，建议也进行观看。
二、实地看样
买车当然是要先进行实物考察，向法院申请报名，法院就会安排考察的时间。
三、交保证金
使用实名认证的淘宝或者支付宝账号就能参与竞拍，只要支付宝有足够的钱就可以交。在拍卖前、拍卖时都可以交保证金，某些车型保证金的金额比较高，支付宝的额度可能不够，此时可以用银行卡进行交款。
四、出价竞拍
1、全场首次出价只能为起拍价。
2、加价幅度：只能按照加价幅度的N倍加价（N>=1且是整数）。
3、首次出价者不可在自己首次出价领先的状态下再次出价，需有第二人应价后可再应价，之后可连续出价。
4、出价次数无限制，竞拍周期内均可出价，出价时账户里不需要有钱。
5、在竞拍周期内，出价后如果长时间没有其他人出价，拍卖也不会提前结束，除非法院中止或撤回拍卖。
五、竞拍成功
竞拍成功后，保证金直接抵扣货款转到法院的支付宝账户，竞拍者要将剩余的尾款缴纳，缴纳以后要主动与法院联系。如果竞拍成功以后没有将尾款支付，那么保证金是不能够退还的。
六、办理交割
交付了尾款并与法院联系以后，法院就会开出成交确认书、司法裁定书、协助执行书以及拍卖收款收据，您再拿着法院的文书和相关身份材料到当地职能部门缴纳税费，办理过户就可以。