2013年，成都楼市上半场交给了三房。市场上，各种概念的三房密集上市，据记者不完全统计，上半年，主打三房产品的项目不低于50个。但记者调查发现，其实并非每个打三房概念的项目都是真正意义上是三房。“三房，是有面积门槛的，也是有尺寸标准的。”嘉进地产总经理李昕告诉记者，从2012年以来，三房的边界就被扩大了。其中，国嘉地产旗下开发的 光华逸家 项目推出的57平米三房两厅，改变了市场对三房的认知。
那么，在三房泥沙俱下的市场格局下，什么三房才是最舒适的?
通过采访开发商、建筑设计师和装修公司老板等人士发现，舒适三房对室内各个功能空间的尺寸都有标准，此外，那些购房者并不关心的公共空间，譬如，电梯、电梯前室、入户大堂以及停车位等空间同样有标准。成都市天地无限装饰有限公司总经理杨琴表示，“作为购房者，不能只看房间多少，更应该关心房间尺寸。”
三房分化，功能三房应市登台
2012年以来，三房的边界被迅速扩大，最低面积57平米，最大面积接近200平米。“2000年，那个时候我们做的110平米的三房，都觉得面积还偏小。”嘉进地产总经理李昕表示，三房的面积不断压缩，是为了迎合年轻人的置业需求。“控制总价”，开发商不得不缩减各个房间的尺寸。家装设计师李茹说，三房分化是市场需求导致的，这无可厚非。但，当三房成为营销噱头时，购房者就需要注意了。
记者注意到，近期频繁见报的三房，在总面积控制上并非一味追求小面积。譬如， 华润二十四城 、 天悦城 、信和·御龙山、 仁恒滨河湾 等项目，都把三房面积控制在90平米左右。“今年，市场上就很难看到40多平米、50多平米做三房的楼盘了。应该说，开发商和购房者都在反思，三房产品最根本的价值不在于房间多少，后期的功能实用才是不能突破的底线。”思源经纪西南大区总经理廖建华告诉成都商报记者，现在，成都优质的三房项目都将功能实用作为最大诉求点，这事实上是一种进步。
“三房的传统定义是，满足一家人的居住需求的空间。”李昕认为，三房分化是必然的。因为，那些有过置业经验的购房者，一眼就能看懂伪三房和真三房的区别。中成房业事业发展中心总监赵亮表示，从市场整体面看，功能性三房正逐渐占据主导。记者了解到，目前多个项目正在推售的主力产品是功能性三房：譬如，华润二十四城、 保利·玫瑰花语 、国嘉· 南湖逸家 、天悦城、 嘉年华国际社区 、 信和御龙山 等。这类三房产品无论从专业度还是市场表现来看，都证明了功能实用已经成为成都三房发展的最新趋势。同时，如果购房者后期想换房的话，功能性三房更容易出手。
户型设计是否实用，过道设计是否合理
上周，记者采访时，购房者许先生告诉记者，“2009年买下的小三房，在女儿出生后明显感觉到空间局促。要是家里来个客人，只能睡沙发。”据他透露，如果把赠送的入户花园算上的话，套内面积有80多平米，但因为户型不合理，导致其中一个次卧室连床都放不下。李昕补充表示，造成这种现象是因为购房者缺乏居住经验，没有把房间尺寸和家具尺寸结合来考虑。
许先生坦言，当时买那个户型看重的正是赠送面积。“在89平米的户型中，我买的那个户型赠送面积最大，11平米。”然而，当住进去后才发现，赠送空间基本上属于灰空间，实用性太差。成都市天地无限装饰有限公司总经理杨琴说，“如果把买房比喻高考的话，选楼盘相当于选学校，选户型相当于选专业。”因为，一个楼盘肯定会设计多个户型，满足不同需求的购房者。“任何一个项目，一定有‘硬伤’的户型。”对于购房者来说，买房之前一定要仔细研究户型，包括户型的摆布方式和房间尺寸。
“摆布方式，决定房间是否好用;户型尺寸，决定各个空间的实用性。”业界人士魏浩表示，有的三房其实是通过偷面积改造而成的。对于这种户型，要特别留意赠送空间是否好用。“据我所知，但凡是赠送入户花园的户型，实用性均不够。如果赠送面积做成客厅或者卧室的话，或许要好一些”。当然，并非每一个户型都有赠送空间。“没有赠送空间的户型，主要是看过道的设计是否过宽过长。过道，基本上是灰空间。”设计师李娅进一步表示，在目前上市的三房户型中，餐厅的空间设计没有得到购房者的重视。“主要是因为很多家庭的习惯是，在客厅吃饭。”严格意义上来讲，有些户型将餐饮与厨房设计在一起，但其实空间不够。
室内先看尺寸，再看布局
成都市天地无限装饰有限公司总经理杨琴告诉记者，如果要保证绝对舒适的话，三房总面积至少要120平米。杨琴认为，舒适三房要保证各个空间的尺寸，她给记者列举了几个数据：客厅面积(含阳台)45平米;主卧面积要保证23平米，还要配置独立衣帽间和卫生间;次卧面积12平米左右，多功能房间面积10~11平米，厨房面积8.5平米，公共卫生间不低于8平米，入户花园9平米，生活阳台不能少于3平米。
李昕补充说，除了看房间总面积外，还要看各个房间的开间尺寸。他说，如果是功能三房的话，客厅开间不能少于3.6米，要稍微舒适点的话至少要3.9米。主卧的开间不能低于3.3米，这是因为，主卧要摆设的家具有一张大床、两个床头柜和一个衣柜。次卧开间不能低于3米，厨房重点考虑操作台的长度以及洗切炒的动线设计，面积可大可小。卫生间开间做到1.8米就够了，但三个功能区(洗脸区、如厕区、淋浴区)之间最好要设计一道门，确保上厕所和洗脸能够同时进行。
杨琴说，如果小三房和大三房出现在一个单元时，开发商往往会将大三房摆放在朝中庭或者端头的位置。“朝中庭，意味着景观更好，朝端头，采光和通风性更好。”记者采访发现，很多项目在销售现场并未提供标准层户型分布图，无法一眼看清各个房间的摆布。所以，购房者在买房时要留意电梯位置，搞清楚各个房间的朝向。“我们接触到的案例中就不乏这样的户型，整个房间虽然是临中庭，但客厅朝外卧室朝内，导致卧室和厨房采光严重不足。”
留意电梯、停车场和楼梯走道
除了室内面积，公共空间的尺寸同样值得关注。
“无论是小三房还是功能性三房，公共空间的设计都是决定项目品质的一个重要因素。”深圳中泰华翰建筑设计有限公司首席建筑师张小波说，他们在做设计时会坚持几个原则。第一，公共区尺度要做够，包括大堂，电梯尺寸，走廊，外立面等。第二，户型的可变性强，能够通过幻变营造实用性空间。第三，尽量减少公摊面积，提高得房率，给业主提供更多实用面积。
李昕说，很多买二手房的客户就非常在意公共空间。譬如，入户大堂是否挑高，外立面是否采用石材，电梯轿厢是否有镜面等等。杨琴在谈到公共空间时说，购房者在买房是要留意入户大堂、停车场和楼梯走道。“入户大堂最好是挑高设计，挑高尺寸最少要5米，才能体现空间的大气。整体设计最好采用浅色，不会让业主感到压抑。同时，入户大堂空间中应备注沙发和桌椅，一方面让业主在下雨天有空间可以休息和交流，另一方面让非业主等待时有地方可以歇息。”
电梯至少要是知名品牌，而且，轿厢尺寸要够。“很多小区的电梯，只能容纳10个人。”如果是2梯6户的配置，那业主每天上下楼都要花很长时间。除了电梯，电梯前室的设计也值得关注。“第一，尺寸要够，宽度不能低于1.8米，第二，照明灯光要常亮型，声控和感应式的都会影响其他业主，譬如，在深夜回家或等电梯时要不断发声。”停车场，首先要看整体布局，动线分布是否合理，其次是要建筑设计，承重柱的多少以及承重柱与停积以及车位与车位之间的空隙。