已经建成的物流园区的规划方案

物流园区规划无疑是摆在物流规划界的难题。当前我国物流园区规划工作中还存在着不少问题，以下是其中最典型的几个。

第一，物流园区规划不准不细、定位不清不准。

截止到目前，我国尚未形成全国性的物流园区的总体规划，仅有部分地区制定了区域物流发展规划，这些区域物流发展规划仅对区域内园区的数量进行初步规定，具体的园区选址、占地面积、投资规模等规划都不全面、不具体。由于缺乏科学的物流园区总体发展规划，缺少审批的依据，造成政府无法对拟建园区的选址、设施设备等进行合理的约束和指导，以致出现部分地区园区的低水平重复建设情况。已经完成的部分物流园区规划方案理论性强、内容不完整、缺乏实际操作性、定位不清不准。相关调查显示，部分建成或再建的物流园区缺乏明确的目标定位，过分追求综合化和国际化，而缺乏科学性和实用性。

第二，物流园区建设规模贪大求全。

我国现有物流园区单个园区规模过大。据《2008年全国物流园区（基地）调查报告》显示，我国物流园区占地面积在5平方公里以上有53个，占17.5%。2003年初，根据零点研究集团的不完全调查显示，物流园区或基地中投资较大的北京物流港投资总额超过110亿元，占地7000余亩。而国外成熟物流园区中，荷兰的14个物流园区，平均占地仅为0.448平方公里，并且这些物流园区其物流吞吐量远远超过我国的园区。

我国部分物流园区在规划时未能充分考虑本地和周边的物流需求及应有的规模标准，只是简单地为物流而物流，盲目求大、求全而忽视了使用经济性和规模合理性的要求。

第三，物流园区规划没有纳入城市规划体系，不利于城市功能的完善。

一些适合发展物流园区的区域在原城市规划中已作其他安排，甚至部分规划可能已经实施，这必然造成物流园区规划与城市规划的矛盾，被迫修改城市规划适应物流园区发展，造成较大规模的拆迁，加大园区建设的成本与复杂性，拖延建设工期。在城市规划中合理安排物流园区用地，正确处理物流园区规划与城市各个层面规划的关系，是物流园区科学规划的前提之一。

第四，物流园区规划受制于行政区划，存在重复建设现象。

物流园区有很强的开放性，应着力打造区域性物流平台，降低区域物流成本，这是现代物流业发展的重要条件，物流产业需要规模经济。目前，物流园区规划受制于行政区划，很难站在区域经济的发展高度来规划物流园区。在各地的物流发展规划中，彼此间缺乏协调和各自为政，导致物流园区的重复建设和市场分割，甚至导致园区间的无序竞争，对区域物流产业的发展和区域经济合作都是非常不利的。

第五，物流园区规划缺乏科学的市场研究。

物流市场本身、数据采集处理和分析技术的复杂性，很多物流园区在规划时都没有深入研究和考虑，虽然规划通过了政府的审批，但是这些规划无法得到企业和市场的认同。物流市场分析是相当复杂的，尤其是物流市场预测，需要大量的资料收集及现场实地调研，经过系统的分析后才能确定目标市场的现有容量及构成。

物流园区规划应遵守的原则

物流园区的规划建设是一项系统工程，物流活动范围广阔，既有城市的、区域的、全国的活动领域，又有跨国的活动领域；物流流程复杂，须经过仓储、运输、配送等环节；物流涉及面广，涉及工业、农业、商业等部门。在这种情况下，需要协同各方，把握好物流园区的规划原则才能做好物流园区规划工作，否则会影响物流园区的效益提高和能效发挥。其中最重要的原则有以下几条：

首先，科学选址原则。

物流园区如何选址，一般来说取决于建立物流园区的主要目的。以市场需求为依据原则。物流园区的建设要结合当地的实际物流需求，以免建成后无人进驻、有场无市。

合理利用现有物流资源的原则。在进行物流园区新建或改建时一定要综合考虑既有物流资源的利用情况，避免重复建设或物流资源的浪费。

其次，一次规划分步实施的原则。

确立开发建设的总体目标和阶段性目标，分2~3个建设阶段，逐步建成。

物流园区规划方案必须把握的要点

因各种原因无法开发或者开发失败的物流园区项目，都无疑会给投入了大量时间、精力、资金的开发主体造成难以弥补的损失。因此，了解和掌握物流园区规划的要点很有必要。切实可行的物流园区规划方案必须包括以下几点：

1.开发的外部环境与市场分析。准确了解开发机会与市场威胁、物流需求量与物流服务供应能力、有利因素与不利条件等。

2.战略定位。准确进行园区类型与形象定位、经营方向定位、功能定位、市场定位。

3.运作管理模式。明确服务对象、物流货物、服务功能、经营策略。

4.发展目标。包括短期、中期与总体目标。

5.开发策略与招商策略。

6.项目布局和建设规模。

7.投资规模与资金筹措。

8.盈利模式与经济效益分析。包括园区开发商与入园企业盈利模式与经济效益分析、投资风险及应对策略。

当前物流园区规划问题的解决方案

首先，要搞好物流园区规划中的开发环境与市场分析。

开发环境与市场分析不仅是规划的基础和前提，也是解决当前物流规划问题的关键。开发环境分析需要深入了解区域物流园区周边地区的经济发展状况、市场需求、基础设施、服务竞争等情况，并对物流园区辐射地区的宏观经济、产业和微观环境进行分析，对目标市场进行初步细分和筛选。市场分析需要通过技术经济方法进行目标市场的现有容量计算和构成分析，通过数学模型和信息技术进行目标市场及细分市场的成长性预测。

其次，要做好市场调研与资料收集。

第一步，要在准备物流园区的规划之前，需要对物流园区规划的背景进行了解；第二步需要收集的资料包括：物流园区所在地区的社会及经济发展现状及规划类、交通及城市发展现状及规划类、物流发展现状及规划类以及物流园区自身的用地及开发主体相关资料类；第三步需要根据对第二步资料的分析，进一步明确更加具体和细分的资料类别；第四步是资料的收集与调研通常与具体的分析工作同时或交替进行，有时，在主体分析工作结束后，还需要对个别问题进行补充调研。

第三，要做好开发环境分析。

物流园区周边地区的经济发展状况、市场需求、基础设施、区位条件、服务竞争等构成了物流园区的开发环境。在开发环境的分析过程中，对相关地区产业现状与规划、城市现状与规划、交通现状与规划、物流现状与规划资料的分析十分重要。

第四，市场需求分析。

通过对物流园区的开发环境进行分析后，物流园区的市场需求已可根据当地的经济特点、产业结构及生产力布局初步确定。进一步深入的市场分析需要通过技术经济方法进行目标市场的现有容量计算和构成分析，通过数学模型和信息技术进行目标市场及细分市场的成长性预测，根据长远和近期的物流量，才能确定物流园区长远和近期的建设规模。对于物流园区周边分布有大型开发区的情况，需要对开发区的物流需求进行专项分析。

第五，搞好物流园区的战略定位。

物流园区的规划者在完成翔实的定性和定量市场分析和研究之后，还必须对物流园区整体优势、劣势、机会、威胁进行分析（SWOT分析），如果某类服务设施在整体园区中占有较大比例，还必须进行专项的SWOT分析。

在进行物流园区的战略定位过程中，要充分考虑物流及其相关需求如何在园区完成，物流园区在本地、区域和全国的形象，物流园区的服务范围和辐射面，物流园区的功能分区，物流园区提供的服务功能等。

第六，搞好物流园区项目布局和建设规模确定。

物流园区的项目布局和建设规模确定是指根据物流园区的战略定位，在已确认的功能区内，按照完成物流或相关需求的目标，确定具体项目的分布地点和建设规模。

通常，物流园区项目布局应该遵循如下原则：

●大功能分区组团原则，即将物流园区分成五大区域，并尽量独立组团；

●小功能就近原则，即将大功能区内的小功能尽量就近放在一起；

●方便业务活动原则，即将有业务配合的项目尽量布局在一起；

●经济合理性原则；

●人流车流尽量分流原则；

●物流商流有分有合原则；

●有利于物流园区分期开发和成熟项目先开发的原则。

物流园区建设规模的确定主要以市场需求分析中对各种物流需求量的分析和预测量为基础，结合物流园区的战略定位、功能定位通过组合和比较，筛选和确定最适合的目标功能需求，并据此对各功能和项目的建设规模进行确定。规模确定过程中除基础的定性分析外，还需要大量的定量分析。

第七，把物流园区规划纳入城市规划体系，促进城市功能的完善。

物流园区的规划和布局要考虑城市整体发展，结合城市用地条件来确定物流园区的位置。因此，物流园区的规划必须要考虑城市规划的要求，以城市的总体规划和布局为蓝本，把物流规划纳入城市规划体系和区域经济发展规划中，顺应城市产业结构调整和空间布局的变化需要，与城市总体规划相协调，与城市功能定位和远景发展目标相协调，符合城市物流用地空间的统一布局，满足城市+地域合理分工和协作的要求，促进城市功能的完善。

第八，打破行政区划，统筹物流园区规划，避免重复建设。

打破行政区划，实行统筹规划，政府必须承担起主导作用。物流园区规划应淡化小城市意识，模糊城市边界，打破行政区划和条块分割，以新的机制协调利益，化解冲突，以协调合作精神建立起统一的区域物流市场。物流园区规划不能简单地市场化运作，需要政府和市场两手抓。