星沙物流是湖南省物流采购联合会会长单位。从1998年开始，我们就一直致力于物流园区的建设和发展。我们是率先在湖南建立物流园区的企业，第一个园区由于地段非常优越，随着城市发展已经逐步被房地产取代。目前，星沙物流在长沙、汨罗、衡阳建立了一些物流园区。现在我们建设园区的特点是规模小、但园区内部功能非常齐全，在管理和运营上也是非常智能化的一个小而美的专业园区。我们现在在长沙物流园区运营的面积是40万平米，自持比例是100%。
根据中物联物流园区专委会报告，2018年统计全国物流园区数量是1638家，预计2020年园区数量可能会达到2000家以上。2015年我国物流园区数量是1112家，在 “十三五”期间物流园区数量和规模增长了接近一倍。园区数量和规模的迅猛发展证明我们的体量和规模已经上来了，但是我们质量如何呢？其实还是有待思考的。
1.新冠疫情对世界格局和我国经济形势带来了重大影响，也将对我们物流园区带来些变化，主要体现在以下三个方面。
一是物流园区重新洗牌。以长沙为例，在城市化进程中，60%-70%的物流园区由于位置非常优越，继续用作物流是对土地资源的浪费。特别是物流园区进出车辆会对周边居民产生很大影响，物流园区就要被城市化的进程所替代，必须升级。以前三通一达、顺丰全部在我们园区周边，现在全部迁移到离城市中心更远的地方。现在建的园区在“十四五”或者十年以后，很多要面临重新洗牌的问题，我们如何提质升级，如何在现有地段进行改造或者提升运营，这是值得我们思考的，如果我们只思考今天的问题可能没有问题，但是到未来我们就需要一个全新的角度来看待物流园区现在的发展。可能有些园区、在城市中心，每年能收很多租金，日子过得很好，但是五年以后呢？如果政府不让你做了，或者交通条件不允许了，园区盈利就会下降，甚至荒废。
二是物流园区要强化运营。建设一个物流园区很容易，但运营好物流园区不容易。对于一个物流园区，最重要的是什么？是流量，货物的吞吐量决定了园区大小。如果园区吞吐量达到上万亿件货物，每个货物在园区产生一块钱，园区就会产生可观收入。
三是物流园区数字化升级。现在物流园区数量很多，如何连接是是一个大课题。单独的物流园区运营得再好，但如果没有和中国物流体系，也会造成运力资源和设施设备的浪费。如果我们能把中国所有园区数据契合在一起，效率将会有更大提升。散落的园区和网络，是没有大的意义和价值的。
2.物流园区发展有两个着关键点。 一是产业化运营，二是是数字化管理。产业化运营有两层含义，一是是基于当地产业如何运营园区，二是基于园区如何来运营园区的产业，最终园区要运营当地产业，这才是园区提质升级的方向。
3.为什么要产业化运营？ 基于长沙产业给大家提供一些思路。以前经济发展的驱动力是出口、投资和消费。目前，我国投资边际效应逐渐递减，出口也遇到了瓶颈，而消费是我国“双循环”最重要的发展动力。只有消费良好，才能推进产业提质升级。比如说手机，对于90后、00后来说，进口商品不一定是最好的，可能更倾向于国内自主研发品牌，像华为、VIVO。
4.“双十一”针对的主要客群是什么？
90后、00后，他们有最原始的消费冲动，带来了消费模式的变化，例如社区团购以及社群营销。兴盛优选是社区团购电商，与传统超市合作，以“兴盛优选”名义开店，兴盛优选为超市提供后端服务，目前开了2万家。现在是懒人经济，打个电话，兴盛优选就为送货上门。
这个模式在长沙发展迅速，带动了整个社群营销。未来我们可能不会再去电商平台买一些小的生活用品了，可能我会在兴盛优选买，因为我不需要等1-2天，超市就在楼下，会给我送上来。兴盛优选去年成交量是400亿，估计今年会更高。
上海发网物流，搭建了一个很大的平台包括订单处理平台、仓储平台、运输平台以及客户的平台等，在全国搭建了260个仓，今年“双十一”快递处理量是2917万单。它的仓都不大，但是仓分布非常密，主要是密集人口区域的小仓，并负责运营到每个社区，现在很多资本都进去了。因为发网物流搭建了非常好的网络，网络不一定很大，只有几万或几千平米，但是每个仓都非常精准，这才是真正的智慧物流。我觉得这是一个很好的模式，我相信它未来会在全国推广。
淼峰科技，创始人都是从银行出来的。创始人发现物流企业贷款太难，所以创办了淼峰科技。它是做什么的？淼峰科技，做了一个可追溯、不可篡改的订单系统，所有订单要通过机器认证，所有交易都要在平台上进行。银行会考核企业1-2年的数据，然后发放无抵押的纯信用贷款，随时可借可还，因为银行对淼峰科技运力和运单是非常相信的，所以才能给物流企业发放无抵押的贷款。
做物流的人可能越来越不像做物流的人，做物流园区的人可能也变得越来越不像做物流园区的人，所以物流要与产业结合。我们在长沙的有一个占地面积70亩的园区，一年缴税1.5亿，因为我们是与产业结合来运营园区。
随着土地资源日益稀缺，优势地段的土地更加难拿，政府批地需要考核土地用途、投资强度、亩均税收以及给周边环境带来的影响。对园区企业来说，拿地赚钱的核心任务，但是我们真正需要这么多地吗？土地资源是国家未来的资源，企业在考虑经济效益时，也要为国家未来发展考虑，这才是有责任担当的企业。园区只有与产业结合，才能更好推动园区发展，才会带来税收、解决就业和推动经济发展。
我们园区有一家专门从事冷链运输的物流企业，其在湖南的运输规模可能占到了湖南冷链运输市场的40%，每天都有发到湖南每个县城的班车。它入驻到我们园区，带动了200多家医疗器械入驻。在医疗器械板块，每年新增的企业税收至少可以达到6000万以上，所以物流必须要结合产业才会有前途。只做物流，永远赚的是辛苦钱。
5.那物流园区如何产业定位？
首先我们要清楚城市的定位。长沙是一个非常有优势的城市，制造业不错，消费能力非常高，能辐射周边城市，是非常好的战略高地。
第二是产业定位，如果城市主要产业是煤炭，肯定是以铁路运输为主。如果是港口城市，肯定以海运为主。如果是内陆+河流城市，肯定是陆路运输+水运为主，所以必须结合城市与产业定位，确定园区发展定位。
6.确定园区定位后，如何强化生态化产业集聚？
首先是资源禀赋，必须依靠突出优势来集聚首产业。
第二是人才集聚。到2035年，中国将进入老龄化社会，如果企业需要大量的人力资源，建议尽快转型。因为人工成本只会越来越高，现在我们园区扫地都是机器人，已经不用清洁阿姨，因为现在人们生活水平越来越高，愿意做这些基础工作的人越来越少了。机器人可能一次性投入大一些，节约成本更多。所以未来物流智能化程度会越来越高，因为人越来越贵。 第三是成本优势，包括土地成本、建设成本等等。还是就是创新网络，例上海发网物流就有网络优势，星沙物流也是基于长沙本地物流运输做网络。
物流园区产业化运营思路是强化产业服务思维，优化产业发展生态，精细园区服务管理。产业园区服务可能与物流园区的服务略有不同，更加强调技术含量。我们园区可以提供很多服务，我重点介绍下供应链金融服务。星沙物流是在2003年就开展了供应链金融业务，业务名称是“银仓通”。在2011和2012年，我们为企业融资担保贷款达到了每年60亿左右，但在2013年随着经济形势下行，“银仓通”业务不断进行萎缩。现在，“银仓通”业务不再仅局限于某单一环节，而是从前端保理到中间运输、到最后交付的全链条产品。所以我们必须思考，如何从全链条为企业提供服务。例如，长沙一个专门做智能机器人的企业，前端采购是海外产品，我们需要根据它的订单去港口提货，因为这个企业没有资金，需要把货放到园区仓库中。这个企业组装加工后，产品单位已经很高，再送到下游一家大型上市公司。
7.这种场景如何提供供应链金融服务？如果仅做仓单质押会有很多问题，一是前端货物怎么来的，货权很难分清。第二，货物形态发生变化怎么办？第三，下游产品销售不出去了，这批货物价值就会大幅降低。如果不做全链条金融服务，风险非常大。所以，要把供应链金融做深、做透和做精，是一个非常大的课题。例如发网物流的供应链金融服务，虽然整体业务规模大，但贷款额度小，只有100-200万元。我们给大唐电力提供过供应链金融服务，贷款额度达到了1亿多元，虽然其是国有企业，风险相对较小。但如果是民营企业，该怎么做？这中间的一些实际运作和法律问题，需要我们深入研究。
我们园区还提供财务服务，例如为物流企业代开票和财税规划管理等等。小物流企业单独请一个财务没有必要，即使请了业务水平也不一定有多高。所以我们组成了专业财务团队，为入驻的物流企业服务。我们把园区服务全部线上化，所有服务都可以通过小程序获取。
在一个园区中有很多物流企业，他们之间有很多融通联动的业务形态，需要园区运营商高度关注。所以，园区平台的交流应得到重视。如果园区内出现了一些创新的业务模式和形态，园区就可以投资和赋能，帮助其成长获得收益。
数字经济现在非常火热，因为大家都意识到了大数据的力量。园区都要有清醒的认识，即使园区收入和交易量再大，园区沉淀的数据，在数字经济面前都不算什么。园区的数字资产只能作为资产，就像有园区但卖不出去也租不出去，产生不了收益，这个资产就没有价值。真正有价值的是算法和算力，例如淘宝“双十一”有4000多亿的交易量，就可以分析需求和客户。园区有几亿或几十亿的交易量，但这些数字只能是产生不了收益的资产，因为园区没有算法和自力，甚至也用不上云计算和大数据。
所以，物流园区要以开放的心态，分享我们的数据，但也要保护好我们的数据，让其成为企业的盈利点，这是需要我们深入研究探索的。数字经济不仅仅要把园区车辆、托盘、仓库、存货等数据化，更需要我们参与到整个经济循环体系的创新中，因为所以数字经济特点是更加强调协同化、系统化、开放化和智慧化。我认为，最重要的是开放，是数据经济的基础。
物流园区的发展以产业发展为导向、以科技智能为助力、以增值服务为依托、以创新协同为目标，来推动产业数字化和发展数字化产业。