一城
150平方公里滨海水城，包括希望城、太阳城、幸福城、欢乐海四部分。
以“希望城”的理念建设科教创新区，规划面积50平方公里，建成后可容纳50所职教院校及科研院所，人口50万。成为集职业教育、科研开发、产业孵化于一体的产学研园区，打造环渤海地区最大的职教园区和蓝色高端产业科教基地。
以“太阳城”的理念建设中央商务区，规划面积6平方公里，成为商务、办公、金融、会展为主的现代服务业聚集区。
以“幸福城”的理念建设高档商住区，规划面积34平方公里，重点打造健康生态城和国际影视城，通过改善生态环境，达到人与自然的和谐共处。
以“欢乐海”的理念建设旅游度假区，规划面积60平方公里，开发风筝冲浪、海上龙舟、观光游艇、海洋文化体验等浅滩旅游项目，打造山东“蓝色逍遥游”和国内知名的滨海休闲旅游目的地。
四园
先进制造业产业园：规划面积160平方公里，主要发展装备制造、机械电子、新型材料等高新技术和先进制造业项目。已引进潍柴重机、弘润石化、新和成药业等151个项目，总投资450亿元。
生态化工产业园：规划面积70平方公里，重点发展循环经济型生态海洋化工和石化产业。现有中国海洋石油、以色列化工等141个项目，总投资144亿元。
绿色能源产业园：规划面积50平方公里，主要发展风电、光伏发电等为主的绿色能源产业。投资15亿元的华能风电项目已并网发电；一期投资120亿元的国电新能源项目近期动工建设。
海港物流园：规划面积80平方公里，主要发展仓储物流、加工配送、配套服务等项目。目前，已有森达美物流、海正物流等10多个项目入驻，总投资60多亿元。
国企的物流产业园区怎么样
潍坊滨海经济技术开发区成立于1995年8月,位于中国山东半岛北部，渤海莱州湾南岸，是山东省人民政府批准成立、国家发改委审核通过的省级开发区。2010年4月正式获批成为国家级经济技术开发区。开发区陆域面积677平方公里，人口15万，是全国最大的生态海洋化工生产和出口创汇基地，先后被评为“国家科技兴贸创新基地”、“全国科技兴海示范区”、“国家生态工业示范园区”、“山东省科学发展园区和循环经济示范区”。胡锦涛总书记视察山东时做出打造山东半岛蓝色经济区的重要指示。山东省、潍坊市做出加快建设山东半岛蓝色经济区、胶东半岛高端产业聚集区和黄河三角洲高效生态经济区的重大决策部署，开发区作为潍坊市发展蓝色经济的先行区和示范区,承担着代表潍坊积极参与“三区”建设，全面建设现代化滨海新城的历史使命。我们立足建设设施配套、产业发达、功能完善、生态优良、宜居宜业的现代化滨海新城，面向全球公开招标，确定 “一城四园”的规划布局。 先进制造业产业园：规划面积160平方公里，主要发展装备制造、机械电子、新型材料等先进制造业项目。已引进潍柴控股、新和成药业等106个项目，总投资320亿元。生态化工产业园：规划面积70平方公里，重点发展循环经济型生态海洋化工和石化产业。现有中国海洋石油、以色列化工等360多家企业，总投资400多亿元。绿色能源产业园：规划面积50平方公里，主要发展风电、光伏发电等为主的绿色能源产业。投资15亿元的华能风电项目即将并网发电；一期投资120亿元的国电新能源项目近期动工建设。海港物流园：规划面积80平方公里，主要发展临港物流、加工配送等项目。目前，已有森达美物流、海正物流等10多个项目入驻，总投资60多亿元。我们将抓住当前重大历史机遇，进一步加大科学投入，推进综合开发，努力在黄河三角洲开发建设中率先崛起，在山东半岛蓝色经济区发展中实现突破，在国家环渤海经济圈建设中有所作为。
随着社会经济发展，对物流产业园的需求逐渐扩大，各大中小、不同类型、不同功能的物流园拔地而起，成为区域经济和产业发展中不可忽视的关键因素，但也伴随着参差不齐的管理、服务、设施设备等，造成一揽子资源浪费，没有发挥出应有的作用。
一、中国物流园发展规模
中国物流园区大约出现于1999年，深圳市推出了平湖物流园，规划用地14.6平方公里，成立了管委会并向社会推出。其后，许多地方政府积极规划并建设物流园区，形成了一股园区热。据统计，2020年我国物流园区有1802个，2015-2020年，我国物流园区个数年均增长8.3%，近年来，国家对各类园区开始整治，物流园区的建设步伐已经放慢，一批没有经过详细规划的物流园区项目已被取消，总体上，我国物流园区建设呈稳步增长态势，但增速逐渐放缓。
2006-2020年中国物流园区数量规模变化情况(单位：家)
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资料来源：中国物流与采购联合会 中国物流学会 前瞻产业研究院整理
二、物流园分类及盈利模式
1、物流园类型
2017年，中国国家标准化管理委员会发布了《物流园区分类与规划基本要求 GB/T21334-2017》，《要求》对物流园区进行了分类，大体分为5类。
货运服务型：依托空运、水运或陆运节点(枢纽)而规划建设的;为大批量货物分拨、转运提供配套设施;主要服务于区域性物流转运及运输方式的转换。(备注：空港物流园区依托机场，以空运、快运为主，衔接航空与公路转运;港口物流园依托海港或河港，衔接水运、铁路、公路转运;陆港物流园依托公路枢纽或者铁路场站，衔接公路与铁路转运)
生产服务型：依托经济开发区、高新技术园区、工业园区等制造业集聚园区而规划建设;为生产型企业提供一体化物流服务;主要服务于生产企业物料供应、产品生产、销售和回收等。
商贸服务型：依托各类批发市场、专业市场等商品集散地而规划建设;为商贸流通企业提供一体化物流服务及配套商务服务;主要服务于商贸流通业商品集散。
口岸服务型：依托对外开放的海港、空港、陆港及海关等特殊监管区域及场所而规划建设;为国际贸易企业提供国际物流综合服务;主要服务于进出口货物的报关、报检、仓储、国际采购、分销和配送、国际中转、国际商品展示等。
综合服务型：具备两种及以上服务功能的物流园区。
2、物流园盈利模式
物流园区投资较大，回收期较长，不同的物流园因投资主体不同以及园区功能定位差异，其盈利模式和盈利能力有所不同，但总体来看物流园的盈利来源主要有四个方面，分别是土地增值收入、租赁收入、服务收入以及投资收益。
土地增值：投资者从政府手中低价购地，在开发成熟后，土地价值上升，同时房屋及建筑物价值也上升，持有者可选择高价套现或继续持有运营保值。
租赁收入：运营商将园区仓库、办公用房、停车场、物流设备等出租获取收益。
服务收入：
(1)物业服务：为园区客户提供搞质量基础物业服务，并收取物业服务费用
(2)信息服务：利用集聚的资源搭建信息对接和服务平台，一是提供车辆配载信息，二是提供商品供需信息，三是提供一揽子智慧仓储物流管理系统服务，从这些提供的服务中抽取佣金或按年收费。
(3)其他服务：通过培训服务、融资服务、技术服务等方面收取服务费用。
投资收益：对有发展潜力的物流加工、配送以及电商项目进行投资。
三、中国物流产业园发展面临的问题
1、土地制约
近年来随着城镇化加快，土地资源日趋紧缺，用地成本不断上升，尤其是北上广深等发达城市，存量用地减少和新增用地供应不足，导致“一库难求”，物流企业被迫向城市周边以至更远地区扩散。城市配送半径扩大，不仅使物流成本增加，还影响商品新鲜度和服务质量。土地制约因素已经成为阻碍物流园发展的最大因素。
2、人才制约
近年来，新技术、新模式和新业态不断涌现，推动着物流管理、运营和组织模式变革，物流人才需求结构发生巨大变化，高层次专业化人才、复合型人才匮乏成为普遍现象。当前人才问题已经成为制约物流园发展的重大因素，特别是物流信息人才、物流管理人才、产业链和供应链贯通人才以及国际物流人才更加紧缺。
3、资金制约
物流园区由于前期资金投入较大，回收期又较长，造成运营过程中资金紧张甚至后期开发资金断裂。融资和退出机制不完善，导致中小民营企业融资难、退出难，大型国有企业也不敢贸然进入，地产的圈地和投机行为以及行业的标准不完善、模式不清晰等问题又加剧了社会资本不敢贸然进入。确实资金支持，导致部分物流园区后期配套不足、服务质量跟不上、信息化智慧化程度较低等，制约了物流园区的高质量发展。
4、规划制约
由于政策的刺激和一些投机行为的推动，一些物流园区建设缺乏科学规划、仓促上马，与区域经济发展没有有效衔接。一是与区域经济发展规划衔接不够，对实际物流需求不了解，导致园区发展定位不清晰，占地面积偏大，盈利模式模糊;二是与交通运输规划缺乏有效衔接，导致交通线路衔接不畅、运输效率低下、中转联运难以实现;三是与城市建设规划、行业资源配置等缺乏统筹协调，导致物流资源闲置、利用不平衡，运输和配送车辆流量、流向不平衡等现象。由此种种，造成了大量的资源浪费。
四、物流产业园发展趋势
专业化:在我国经济发展进入新常态后，产业分工进一步明确，生产制造加工以及商贸企业的仓储物流需求精细化，依托钢铁、汽车、家电、电子、食品冷链等产业集聚区的物流园区将会依靠稳定的市场需求得到快速发展。更加专业化的服务使得运输成本更低，配送效率更高，经济和社会效益更佳，也更能符合专业客户的需求。
信息化：随着新一代技术革命和产业变革，新技术、新模式、新业态将深刻影响物流园区的发展方向，助力物流园区向智慧化转型。以信息互联、设施互联带动物流互联，实现园区业务线上化转型，打造在线物流园区，同时将业务数据化，打破信息不对称的困境。
平台化：未来物流园区基于信息化的基础以及沉淀的运营数据资源，不再是简单的存储转运空间载体，而是作为驱动产业发展的动力平台，运营商除了提供基础的空间配套服务和物业服务外，更多会通过公共平台提供政务办理、信息发布、资源对接、融资辅助、人才培训、智慧管理等服务，将园区打造成一个集商流、物流、信息流、资金流等一体的平台载体。
绿色化：随着“碳中和”目标的提出，绿色物流园区加速涌现，物流园区将加强绿色运营技术创新，不断提高物流绿色化水平，通过绿色包裹、绿色配送、绿色回收、绿色智能、绿色供能等多重模式建设、运营、管理园区，向着低污染、低消耗、低排放、高效能、高效率、高效益方向转变。