②州政府、市政府扶持建设
物流园区对地区经济有明显的带动和促进作用，为引导各州按统一的规划建设物流园区，德国交通主管部门还对符合规划的物流园区给予资助或提供货款担保。德国政府扶持物流园区发展的重要原因是对园区公共服务职能的定位，认为园区建设并非为了单纯的追求赢利。
在物流园区的建设和运营过程中，州及地方市政府扮演了主要投资人的角色。例如位于德国中部图林根州州府Erfurt市郊的图林根物流园区，其建设投资比例为：市政府占42.5%，州经济开发部占35%，联邦铁路[DB]占14.7%，行业协会占7.3%。
③企业化经营管理
德国政府扶持园区建设，并非不考虑园区效益与效率。一般认为，企业化的管理方式比行政化的管理方式更为有效率。
德国物流园区的运营管理经历了由公益组织管理到企业管理两个阶段。负责管理物流园区的企业受投资人的共同委托，负责园区的生地购买、基础设施及配套设施建设以及园区建成后的地产出售、租赁、物业管理和信息服务等。
由于园区的投资人主要是政府或政府经济组织，所以园区经营企业的经营方针不以赢利为主要目标，而主要侧重于平衡资金，实现管理和服务职能。
以图林根物流园区为例，其管理企业由4人组成，企业的业务包括销售、宣传和物业管理三大部分，管理公司还负责代表园区企业与政府交涉，负责兴建综合服务中心、维修保养厂、加油站、清洗站等公共服务设施;为成员企业提供信息、咨询、维修服务等。
园区内的道路、下水等市政工程设施的维修、养护由市政公司负责，享受与普通市区同等水平公共服务并缴纳相关费用。
④入驻园区企业自主经营
入驻物流园区的企业实行自主经营，照章纳税，依据自身经营需要建设仓储设施、堆场、转运站，配备相关的机械设备和辅助设施。
三、国外物流园区发展经验对我国物流业的启示
1.关于发展模式
从宏观经济的角度，物流园区应仅仅存在于经济中心城市、交通枢纽和工业、商业组织的中心地区，而且从区域经济关系及经济组织特点、物流的发展趋势和物流园区的总体功能考虑，中心城市应需要相应的物流组织功能区，即规模化的物流园区。
根据国内外与物流园区功能相同或相当的物流基础设施开发建设的经验，中心城市物流园区在发展模式上可能的选择将有4种，即经济开发区模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。
(1)经济开发区模式
经济开发区模式是将物流园区作为一个类似于目前的工业开发区、经济开发区或高新技术开发区项目进行有组织的开发和建设。
中心城市物流园区的经济开发区模式，则是在特定的开发规划、政策和设立专门的开发部门组织下进行经济开发项目。由于物流园区具有物流组织管理功能和经济发展功能双重特性，因此，建立在经济开发区模式基础之上的物流园区建设项目，实际上就是在新的经济发展背景下的全新经济开发区项目，而且以现代物流的发展特点、趋势和在经济发展中的地位和作用，物流园区无疑是构筑高效率和转变经济增长质量的新经济发展体系的重要组成部分。
(2)主体企业引导模式
从市场经济发展的角度，从利用市场进行物流资源和产业资源合理有效配置的角度，通过利用在物流技术进行企业经营和企业供应链管理中具有优势的企业，由其率先在园区的开发和发展，并在宏观政策的合理引导下，逐步实现物流产业的聚集和依托物流环境进行发展的工业、商业企业的引进，达到物流园区开发和建设的目的，这就是主体企业引导下的物流园区开发模式。
主体企业引导的物流园区开发模式，要求在城市经济管理体制、管理机制等制度方面具有很大的改革步伐和创新，要求能从中心城市发展和区域经济发展的高度，培育物流园区发展所需要的企业和良好的市场环境。
(3)工业地产商模式
工业地产商模式是指将物流园区作为工业地产项目，通过给予开发者适合工业项目开发的土地政策、税收政策和优惠的市政配套等相关政策，由工业地产商主持进行物流园区的道路、仓库和其他物流基础设施及基础性装备的建设和投资，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行物流园区相关设施的经营和管理。
目前，澳大利亚、美国、德国等国家均有此种开发模式的范例。
此外，作为类似于工业地产商开发模式，日本的东京、神户等经济中心城市，德国的不莱梅等城市，也有政府投资进行物流园区的物流相关基础设施的投资建设，然后委托给一个或多个物流设施管理能力较强的企业，由其在政府制定的较为优惠的使用政策的框架下进行经营管理的变形操作方式。
之所以会出现物流园区的工业地产商开发模式，其理论基础是物流园区的开发和建设，目的在于建立良好的物流运作与管理环境，为工业、商业以及物流经营企业创造提高物流效率和降低物流成本的条件，园区建设自身不是为了赢利，是一种社会效益的体现，城市及政府的收益来自于整体经济规模的扩大和经济效率与效益的提高。
(4)综合运作模式
综合运作模式是指对上述的经济开发区模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的物流园区开发模式。
由于物流园区项目一般具有较大的建设规模和涉及经营范围较广的特点，既要求在土地、税收等政策上的有力支持，也需要在投资方面能跟上开发建设的步伐，还要求具备园区的经营运作能力的保证，因此，单纯采用一种开发模式，往往很难达到使园区建设能顺利推进的目的，必须对经济开发区模式、主体企业引导模式、工业地产商模式等进行综合使用。
2.物流园区建设和发展
建立科学的园区建设发展机制;对园区建设项目的实施提供宏观环境支持;落实园区开发优惠政策及运作保障;引导和培育市场需求;协调园区发展相关的各个部门的关系。
□宁波市政协港口物流业对策研究课题组
港口物流综合联动是指港口物流体系各子系统之间以及与外部因素之间的协调运作，从内部整合层次看，是指以枢纽建设为纲，发挥物流设施整体效益，同时促进水陆空管等多种物流模式合理分工和紧密衔接，并充分发挥政府、市场和公众各种力量的组合优势;从外部关联看，是指充分重视物流与城市功能提升之间的互动，以推动城市的全面发展。鉴于宁波港货物吞吐量和集装箱吞吐量的快速增长，提高物流体系整体效益、加快宁波港口物流综合联动建设具有很大的现实意义。
宁波港综合物流联动体系建设的总体思路
按照 “海港龙头，信息经脉;以公为主，海铁优先;综合市场，多元服务”的总体思路，建设综合港口、综合运输、综合节点、综合市场、综合保障五位一体的现代化综合物流体系，实现其内部整合的组合优势与外部联动的提升效应。
宁波港综合物流联动体系建设的主要任务
——逐步形成以 “海港、空港、信息港”三港为核心，以腹地无水港为枢纽，建立省内外港口联盟和国内外的合作港口，以信息港平台为纽带，形成综合港口体系。
——构建国际航线、内支线、城市环线、省内网线和省外专线等组成的公、铁、水、航、管等多式联运为支撑的综合运输体系。
——优化物流园区、保税物流园区、配送中心、转运中心、流通加工中心、集装箱堆场、杂货堆场等多种形式的港区节点和中转节点，形成综合节点体系，顺畅衔接公、铁、水、航、管等多种运输方式，以及国内国际物流枢纽。
——提升传统物流市场，构建网上货运交易市场和网上物流综合服务交易市场，打造网上、网下、虚拟、实体、离岸、岸内并存的综合物流市场。重点培育第三方、第四方物流以及承接离岸物流外包业务的新型市场主体。进一步提升反应速度快、功能容量大、协同能力强、作业效率高、业务范围广的多元化物流服务。
——完善包括政策环境、法律环境、市场环境、服务环境、经营环境和人文环境等六大方面的综合保障系统。重点落实政策服务、引导机制与基础设施建设的配套联动，以确保综合物流体系的硬件投入发挥的效能。
——实现综合物流体系内部互联互通、分工合作、协调运行的组合优势。
——实现综合物流体系内外联动的提升效应。综合物流体系建设要注重与全球产业转移、供应链分工调整，与国家重要资源配置中心联动,充分重视综合物流体系与城市功能提升的互动作用。
宁波港综合物流联动体系建设的对策建议
第一,加强组织领导，建立综合物流联动机制。具体说来，就是建立综合物流体系联动的系统规划机制和市综合物流体系联动的重大物流工程协调机制。建议建立联合规划机制，规划方案要统筹考虑整个港口物流体系，要考察规划项目对于其他物流系统的影响，作出整个物流体系的技术经济分析。对重大物流工程的前期计划、调研、设计、建设、运营、维护和评价进行全程决策指导;同时，还要对不同物流项目的建设时间、建设周期、运营情况进行协调，以提高综合效益。
第二，尽快编制宁波港综合物流联动行动计划。在宁波市港口物流发展规划指导下，组织相关专家尽快编制宁波港综合物流联动行动计划。一方面，要从战略高度充分认识综合物流体系规划的重要性和紧迫性，从综合物流的系统性、内在相关性出发，立足当前、着眼长远、抓住重点、集中力量，编制并落实好综合物流体系发展计划。另一方面，综合物流体系发展计划要与国家规划、地区规划的大目标相适宜，重点项目要努力进入国家、省、地区中长期、 “十二五”规划等重大项目的范围。
第三，构建综合港口体系，形成综合物流核心元素。逐步形成以 “海港、空港、信息港”三港为核心，以金华、义乌、慈溪、绍兴、衢州、上饶、鹰潭、嘉兴、萧山等九个无水港及办事处为枢纽，建立省内外港口联盟和国内外的合作港口，形成综合港口体系。其具体内容是：
大力发展海港体系。加快宁波-舟山港资源的优化整合，打破行政区划的限制，实现两港的统一规划、统一品牌、统一建设和统一管理，逐步实现宁波-舟山港区的港政、航政、海事、海关、边检、商检等全方位一体化。以宁波-舟山港为核心，发展腹地无水港，推进省内港口联盟，探索与国外港口的合作经营模式，形成腹地范围广、服务能力强、现代化程度高的现代海港体系。
大力发展空港体系。利用国家对民航业的扶持政策，发展航空物流，抢占区域航空市场的竞争主动权;积极参与周边机场的合作，主动承担周边机场能力范围外的运量;通过增加航线和开拓市场，形成以空港物流中心为核心区、以整个市域范围为海空联动区、以整个长三角为辐射区的航空物流网络。建议宁波市航空物流重点发展： (1)以机场为龙头，积极拓展航空货运市场，建立航空国际物流体系; (2)依托空港物流中心，加快推进海空联动发展，建设海空联动保税仓库，努力构筑航空配送转运体系; (3)整合航空物流信息资源，构筑航空物流信息服务体系。
大力发展信息港体系。在宁波市现代物流业发展领导小组统一领导下，统一规划和建设宁波公共综合物流信息平台 (物流信息港)。逐步对接和整合宁波已有的海关、港口E-DI、电子口岸三大公共物流信息平台，使国内物流和国际物流在信息互通、票据流转、作业流程、全程监控等方面实现无缝衔接，真正实现一票制的多式联运，延伸物流服务链，为客户提供更加便利的全程物流服务。信息港要逐步探索有效的运营模式，创建品牌，实现与省内、国内、国外主要物流信息网络的互联互通。
同时，海港体系、空港体系和信息港体系建设要实现统一规划、同步建设、系统优化、资源共享、品牌共建。
第四，构建综合运输体系，提升综合物流网络运力。构建多层次的综合运输体系,在总体上，要构建由国际航线、内支线、城市环线、省内网线和省外专线等组成的综合运输体系。加快形成 “一环六射”的高速公路主骨架网络、 “八横五纵三沿海”的干线公路主骨架格局，并新建铁路港区支线。充分利用杭州湾跨海大桥，加强北向对外交通干线建设，同时以完善和拓展长江三角洲地区运输网络为重点，加快规划建设甬金铁路、杭州湾跨海铁路、绕城高速公路东段、甬台温沿海高速公路复线等交通重点项目，逐步向长江中下游各省间接经济腹地推进，进而向华北、西南、西北、东北等国内其他内陆腹地推进。拓展国际集装箱环球远洋航线网络系统，开辟江海联运及南北沿海集装箱运输支线，全方位吸引海向和陆向经济腹地国际集装箱货源。
第五，加快港口集疏运网络优化，提升物流通达能力。建议调整《宁波市高速公路网规划》，新增六横-北仑疏港公路，以解决北仑片区港口集疏运快速通道不足的问题。
建议调整宁波市铁路网规划，将大碶铁路集装箱中心站的处理能力提高到260万TEU/年，并结合进港铁路支线建设，在港区内配套建设铁路集装箱港前站。
加快滨海快速路的实施，以尽快分流穿山、大榭、北仑、镇海四港区的东西向疏港交通以及四港区之间的交通量。
大力发展国际中转以及内支线业务，提高海运水水中转比例，降低港口对陆路集疏运的需求;同时建议港口企业进一步优化航线设置，尽量减少水水中转集装箱在不同港区之间转换，减轻港口后方道路交通压力。
注重发展多式联运，提高运输网络利用效率。多式联运是实现综合运输体系联动，提高运输网络利用效率的有效方式。宁波市在规划多式联运体系时，应重点发展腹地400公里内海-公联运，400公里外海-铁联运、江-海联运的集装箱运输方式，吸引间接腹地特别是长江流域、西南地区的货源。
要建设以港口为龙头、以杭州湾跨海大桥为加速器，以综合运输体系为通道的多式联运体系和现代物流运作体系。具体为： (1)台州、温州等南向联运体系，金华、衢州等西南向联运体系，绍兴、杭州等西北向联运体系，沿杭州湾跨海大桥的上海、苏南方向联运体系，这四个集装箱多式运输体系主要是公-海联运模式;(2)沪杭-浙赣以北、以南、以西方向江西、安徽、贵州、重庆等地至宁波铁-海或铁-公-海集装箱多式联运体系; (3)杭甬运河至宁波港水水集装箱联运体系; (4)长江至宁波港的水水集装箱联运体系; (5)欧美-亚太地区海运中转业务。
第五，构建综合节点体系，实现综合物流无缝衔接。优化物流园区、保税物流园区、配送中心、转运中心、流通加工中心、集装箱堆场、杂货堆场等多种形式的港区节点和中转节点，形成综合节点体系，顺畅衔接海、空、公、铁、河、管道等多种运输方式，以及国内国际物流枢纽。
有序建设 “一主六副”物流园区。围绕 “一主六副”物流园区建设，打造现代物流运作中心。充分发挥宁波保税物流中心、龙星物流、余姚东方国际物流中心等项目的先发示范效应。北仑主物流中心要在一期项目 (即宁波保税物流园区)正式运作的基础上，加大力度引进采购、配送、国际中转等国际贸易物流企业;空港物流中心要在一期项目开工建设的基础上，做好空港保税物流中心(B型)的申报工作，提升航空物流发展;深化明州现代物流中心等项目的前期工作;鼓励各县 (市)区政府开展一些小型特色物流节点的规划工作，构筑层次分明、布局合理的现代物流节点网络体系。
提升完善保税物流园区。以梅山保税港区获批为契机，做好保税物流园区、宁波出口加工区、慈溪出口加工区、金融服务区和集疏运等设施的规划设计工作，引进基础物流、第三方物流、专业物流和物流技术等多功能行业性的企业落户港区。要增强区内与区外的物流互动功能，强化保税经济区综合物流功能对全市现代物流业特别是港口物流业的带动效应。同时，结合空港物流中心、宁海物流中心的开发建设，适时申请保税物流中心 (B型)功能，完善物流中心综合物流服务功能，提升竞争力。
继续推动 “区港联动试点”。依托北仑四、五期集装箱码头的陆续建成，进一步发挥 “区港联动试点”的规模化效应。通过推介、宣传以及为大客户提供个性化服务等措施，吸引更多物流企业到园区租仓开展保税业务。
优化堆场布局。结合北仑区未来城市用地布局调整，整合北仑港区后方现有堆场，引导堆场企业向综合性、规模化方向发展;尽快确定规划集装箱综合场站的具体方案，并列入土地利用规划，做好用地控制。
第六，构建综合市场体系，培育市场主体，提倡多元服务。提升传统货运交易市场，构建网上货运交易虚拟市场和网上物流综合服务交易市场，发展各种形式的物流服务中介与离岸物流外包业务，打造虚实并存、离岸近岸的综合物流市场。
培育港口物流供应链的各类物流市场主体，重点培育社会化第三方、第四方物流企业以及承接基于IT技术的离岸物流外包业务的新型企业主体，提供运输、仓储、配送、流通加工、信息技术、离岸物流服务承接、供应链优化等现代综合物流的多元化服务。
综合物流体系要与全球产业转移联动，与我国经济发展战略方向主导产业相匹配。综合物流体系发展要关注IT产品、高新产品的需求、价值、分布和供应链特点，加快发展快速、高附加值物流服务。