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阿汤哥养生汤锅店 西外大街141号 68357980
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新疆办事处西域饭庄 三里河路7号新疆驻京办B1楼 68332266-6613
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建筑质量问题直指行业“潜规则”
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多年来建筑质量问题一直是业界探讨和普通购房人关注的话题，虽然根据本报记者的调查，北京极少有发生建筑主体结构性问题的严重事件，但时有发生诸如管道漏水、墙壁空鼓等建筑质量纠纷，业主维权现象不减。再次引发对建筑质量的关注，我们希望通过对房地产开发各环节可能出现建筑质量方面的采写，来揭示地产行业和建筑行业存在的潜规则，来对地产业目前还存在的反常现象进行反思。
1规划立项仅罚款不足以威慑违建者
规划和设计是房地产项目首要环节，奠定了一个项目的格调和品质。在实际操作中，开发商往往需要先委托设计院，出一个反映整体规划的基础方案，交给规委审批，拿到批文以后，再做比较细化的初步设计，接下来才是详细的定稿，再让规委审核认可。在这个环节，设计院是受开发商所聘的，做出的方案是要符合开发商的理念才可能上报到规委，规委则起到至关重要的把关和监督的作用。
业内人士表示，近年来，规委对于开发商的规划立项已经监管得越来越严，成立了专门的监察部门即执法大队，对开发商违反规划的行为进行查处，开发商也已经收敛了很多，不再像以前那样任意更改规划。但是，打“擦边球”的现象仍然时有发生。
案例：今年4月9日，北京市规委网站“违法建设”栏公布，北京银都房地产发展有限公司在海淀区西直门北大街32号建设枫蓝国际中心项目，未按照规划行政主管部门批准的内容进行建设，共增加违法建筑面积6406.88平方米，违反《北京市城市规划条例》第四十三条。
溯源：违反立项规划的开发商，抱侥幸心理的只是一部分，还有相当一部分是违规后主动向规委“承认错误”，而由于认错态度较好，往往交纳一部分罚款就可以蒙混过关，得到竣工验收表。
从规委的处罚结果来看，罚款是最常见的一种处罚形式。而罚款这种处罚方式，对于开发商来说，震慑力实在是有限。有业内人士认为，对于违反规划立项的开发商，应该召开听证会，除了罚款外，还应该有让其恢复原状等处罚决定，真正形成“高压线”效应。
2建筑材料以次充好材料时有进入施工现场
目前涉及到建筑质量方面材料主要包括水泥、钢筋等材料。北京宏济创业房地产有限公司副总经理毛炳辉接受记者采访时表示，目前多数房地产开发商的钢筋、水泥等建筑材料采购一般委派建筑方进行采购，一般由开发商指定采购单位。建筑材料原因导致的工程质量，主要是涉及采购不合格的材料。“由于目前开发商对主体结构要承担终身责任，一般开发商是不敢冒险的。”毛炳辉表示。
不过有来自开发商方面的建筑师表示，建筑材料采购管理一般是公司总经理或其信任的人主抓，在这样的情况下一般不会出现问题。当然也不可能避免因主管人员管理不善或个人有所经济利益目的，采购到劣质材料。“主体结构外的二次结构工程则有可能出现使用和实际要求不吻合的材料。”该建筑师这样表示。采购不合格材料也时有发生。
案例：据报道，北京一消费者在大兴区购买了一套房子，房子开始装修就发现了严重的质量问题。房子顶部下沉，地板地面下沉，经质检部门检测得知，该住房的混凝土强度低于设计值，楼板存在质量缺陷，墙用水泥标号严重偏低，施工部门不敢再继续施工了。面对现实，消费者真不敢相信自己所购新房实为“豆腐渣”。
溯源：据业内人士透露，房地产采购行业吃回扣的行规普遍存在，部分采购人员在收取供货商的回扣后，可能将部分不合格材料混进工地。
此外，还有可能出现开发商将原材料的采购全交给施工方，施工方为了获取利益，或因垫资等原因采用以次充好的材料的情况也时有发生。从目前客观情况来看，出现不合格材料进入施工现场集中体现在开发商人为因素上面，此外还有就是监管单位是由开发商聘请，所以即使发现此类情况，也基本是以听从开发商为主。
3施工监理受制于开发商缺乏独立性
目前，房屋竣工验收采取的是政府备案验收制，因此从程序上讲，监理单位是对整个住宅质量保证的最后一个关口，对整个建筑的施工流程起着举足轻重的作用。监理的主要工作内容就是，施工过程中的质量、进度、费用控制，安全生产监督管理、合同、信息等方面的协调管理。2006年，原建设部、国家工商行政管理局颁布了新的《建设工程委托监理合同(示范文本)》，更加明确规定了委托人与监理人双方的义务、责任和权利，并对文本的词语进一步予以规范。在一定程度上有利于监理行业的独立和提高其工作效率。如果严格按照此规范操作，则很多质量纠纷和隐患就可以避免。
案例：今年初，北京某项目准业主赵女士接到通知验房，她发现，10余平方米的卧室顶部多处凹凸不平，高差达10余厘米，她当即要求开发商整修。过了一个多月，她再次前往验房时，发现现场依然如故，没有进行任何处理。当赵女士问及如此明显的质量问题在施工监理和工程验收过程中竟然没有发现，监理部门和房建主管部门的职责何在时？工程部和售楼处的工作人员开始互相推诿。最后，赵女士无奈收房。
溯源：在房地产开发建设过程中，开发商、建筑商和监理单位形成一个利益链，监理的地位非常尴尬，监理单位受雇于开发商，在一定程度上听从开发商的意见，缺乏独立性；它的费用是由开发商支付的，受开发商制约。
一定程度上来说，监理不能严格履行责任的原因在于违规成本低。我国《 建筑法》只规定了两种情况下监理人要承担刑事责任。一是“与建设单位和施工单位串通弄虚作假”；二是“降低工程质量标准的”。《刑法》中监理人应承担刑事责任的情况是“违反国家规定降低工程质量标准造成重大安全事故的”。两法均只是对因监理人因有意降低工程质量标准造成重大安全事故的才追究刑事责任，从目前北京市发生的房屋质量纠纷来看，大多属于非重大安全事故的质量问题。
对此业内建议，割断开发商和监理单位之间的利益关系，监理费用由开发商交付主管部门再转付。即开发商选聘监理公司后不直接付钱，钱要交到主管部门所属的中介，再由中介转付监理公司。通过这种不存在直接利益往来的方式，就可能形成三方的相互监督，实现监理单位的独立性，才能确保工程质量。
4监管环节政府监管有待加强
北京目前实行的是建设工程质量政府监督管理制度，建设工程质量由政府监督管理，具体实施方面是由政府建设行政主管部门———北京市建委执行。具体执行部门是北京市建委质量管理处、市建设工程质量监督总站、建设工程质量检测中心三个部门，三部门承担管理、监督、检测三个功能，各方职责合为一体达到把控建筑质量的目的。理论上涉及到建筑质量的问题都能在建筑竣工投入使用前被发现和处理。
案例：时间已经是6月，距原定的交房日已经过去了整整一年半，秦先生仍旧是某全国性品牌开发商在朝阳区开发的楼盘的准业主，导致他不能按时收房装修入住的根本原因，是楼盘项目存在的质量问题。
开发商方面对秦先生所购的住房经过了多次整改，仍不能解决全部问题，秦先生向开发商讨说法，却得到了开发商方面“项目已经通过了政府主管部门的验收，完成了竣工备案，不存在质量问题”的回复，看到开发商手里的相关材料，又想到自己住宅实际存在的种种毛病，秦先生哭笑不得。在认定是政府相关部门存在监管失职的情况下，秦先生将问题投诉到了市建委。
根源：政府主管部门对工程建设质量问题的监管，从工程开工前到开工后，一直到最后的竣工交付都参与其中，但实际的监管效果却会因为监管方式、人员配备等多种原因而不尽如人意。
目前全市各区将建、在建工程数以百计，而受制于政府机构的人员配置等问题，监管部门用于执行工程质量监管的人员，和辖区工程量以及需要执行的工作量相比相差甚远，市建委相关负责人曾坦言，实行一户一验是由开发商、设计单位、承建单位联合自检后，相关部门抽查，否则人手根本不够。
而在监管方式上，主管部门抽查的方法很大程度上也是起威慑作用，西直门某商业地产项目承建商工程负责人透露，抽查前他们都能得到消息，现场检查的情况也不多，而这在业内也是司空见惯。另外一方面是监管发现问题后，惩处机制的薄弱。目前政府主管部门在竣工备案时监管发现质量问题，只是责令整改及罚款，严重的降低相关机构资质，但罚款数额相比工程利润轻如鸿毛，也促成了部分开发商铤而走险。
建筑规范应与时俱进
●刘辉：中铁工程设计院有限公司二分院院长
目前我国在建筑质量方面颁布了多个规范，从规划设计开始到施工过程，各个环节都有相应的管理规范，这些规划都是经过科学的验证后才开始实行。随着科学技术的进步，部分建筑规范需要进行改进外，按照目前规范标准进行房地产开发都能保证质量，也能够实现建筑的抗震防震。
首先需要解决的问题是对目前建筑规范严格执行的问题，作为涉及到生命安全的建筑质量规范，更应该上升到更为严格的国家法律法规的层面，这样才能保证这些规范在执行过程中不被走样。其次则需要用发展的眼光来看待这些规范，应该与时俱进。随着科学的发展，部分建筑规范也需要进一步加强和改进。比如日本在建筑抗震规范中则要比我们现在的规范要先进很多，如果按照日本的建筑规范来执行的话，建筑成本则可能增加。
在保证合理的经济性的前提下，需要定期对部分建筑规范进行提高式的修订。
处罚违规力度亟待加大
●毛炳辉：北京宏济创业房地产有限公司副总经理
开发商是不敢轻易拿建筑质量来开玩笑的。况且从开发商来说，减少或采购劣质的建筑质量所减少的成本数量并不是很多，因此开发商本身不会在建筑材料上边动脑筋。
目前建筑质量问题更多的是出现在施工过程中，由于施工工艺等方法的不得当，导致建筑质量受损。这种情况下，虽然开发商聘请了监理单位进行施工监理，但由于错综复杂的关系，也会出现监理不到位的情况。目前主体结构问题早已成为开发商的终身责任，开发商是不会故意去开发有质量问题的房子，更多的是因人员施工、监理人员等方面的不到位而引发的质量问题，这种局面还很难全面杜绝。