经营方式各异
物流园区的运营方式，国外大部分国家采用的是PPP方式，也就是政府和地方私营企业共同参与运营。政府在运营中起到总体负责和掌握大方向的作用，具体的经营由各个不同的团体进行独立的运作，自负盈亏，照章纳税等。
日式“官民协力”
日本政府在园区运营方面，主要采用“官民协力”的方式，宏观上统筹调控，微观上自由放开。物流园区用地由政府收购，以低价转让给物流协会或类似的中间团体，组成管理委员会进行经营管理、改造更新。其中，涉及国民生活的食品类园区，则由农林省委派专人或地方政府长官担任管理机构董事长。政府对已确定的物流基地积极加快交通设施的配套建设，在促进物流企业发展的同时，促使物流基地的地价和房产升值，使投资者得到回报。有时政府可能完全放开，放给企业去经营。如日本东京的四大园区共占地近3000亩，由东京团地仓库株式会社经营，该公司成立于1966年，现有资本2.8亿元，由112家股东组成，主要从事土地的购置和租赁、仓储业、装卸业务、设施设备的租赁以及相关附属业务。同时，在四大园区内分别设有事务所。总的来说，日本现存的运营方式大体上可分为：协同组合方式、半官半民方式、共同出资方式、个别方式等。
美式市场化
在物流园区规划运营上，英国同美国相似，奉行的不是政府行为，而强调市场导向，是以单一经济利益为追求目标。美国对物流园区的运营模式是完全放开，甚至在规划阶段就松手不管，这和美国有完善的物流法律法规是分不开的，政府在宏观上给予指导和协调。
欧洲其他国家
欧洲其它国家认为，物流园区的运营工作应由中立的机构来组织，并能全面完善地为入驻企业提供服务。欧洲物流园区联合会将中立的运营机构称之为业主，即是独立经营、自负盈亏的实体。这个实体既可以是公共机构，也可以是私人性质的企业。而在一些国家则将中立的运营机构称为物流园区管理公司。欧洲物流园区联合会编写的《2000年物流园区研究报告》指出，物流园区的运营不是由区内建筑和资产(仓库、商业区、办公室、停车场等)的所有者负责，也不是由其租赁者负责，而是必须由中立的第三方责任机构负责。这也体现了欧洲一些国家物流园区运营方式的动向。
盈利模式多样
国外的许多物流园区在运营过程中都表现出较好的盈利空间。像德国的不来梅物流园区的投入产出比已经达到了1比6左右。所以有必要去了解一下他们具体的开发和盈利模式，这也是我国物流园区经营过程中要面临的主要问题。
不来梅物流园区的开发运营基本可以分为四个层次：土地、基础设施、建筑以及运作。不同对象运作不同的业务(包括物流与非物流业务)，具体可分为土地运营(包括土地的增值、土地的出租等)、基础设施运营(包括公路、铁路、信息基础设施、水电等)、建筑物的运营(包括仓库、停车场、堆场、酒店，维修站、服务区等)、运作层次(包括运输、流通加工、包装、仓库运作等)。
日本的基础设施投资大多数都是国家来承担的，土地是国家直接卖给或出租给团体和私营企业，再叫他们去投资，相应的盈利归他们自己所有。设备投资及物流运营业务大多都被物流企业或商业团体来承揽。
在欧洲，如德国，初期的土地购买是通过政府来完成的，如不来梅物流园区最初就是一块盐碱地，是通过政府购买下来的。有了土地，其它建筑设施的投资与收益及其日后的设施运营收入都是由各个企业来执行，不过要向政府缴纳一定的利税。
在美国，政府主要采取“放水养鱼”的政策，所有的任务都交给社会团体来运营，从而获得收益。美国的物流园区主要以食品、日用百货配送为主，这可能和美国发达的连锁超市是分不开的。