一般来说，物流园区的利润主要来自五个方面，即土地增值、租金收入、服务费、项目投资收入和其他收入。
对于公园的所有所有者和经营者来说，他们将从土地增值中获得巨额利润。所有投资者(即初始投资者)以低价从政府购买土地。初步完成39号基础设施设备建设后，土地价格将有一定幅度上涨，物流园区正式运营后将大幅上涨。对于运营商(即物流运营商)而言，土地增值将增加其土地、仓库、房屋等的租金收入。在日本最成功的东京物流集团，其物流园区的主要利润来自土地增值。
园区业主和经营者按一定比例分配租金收入。经营者将园区内建设的大型现代化仓储设施和设备出租给部分第三方物流商、生产型企业等，并向其收取租金，这是租金收入的主要来源之一。
将园区内铁路专用线、装卸等物流设备、运输设备等主要交通设施和设备出租给园区内企业使用和收取租金。物流园区以其强大的信息功能吸引了大量的运输企业入驻。园区还将对建设现代化停车场收取一定的停车费。
这是最重要的服务成本之一。一是提供车辆装载信息，帮助用户提高车辆装载率，降低成本，并从成本节约中按比例收取一定的服务费。二是提供商品供求信息，为园区商户提供服务，从本地及周边城市配送各类入驻商品，降低运营成本;同时，还可以专门为大型***、批发市场及客户服务在社会上，集中分配他们需要的来自全国各地的各种商品。在收费方式上，根据交易金额提取一定比例的中介费。
利用物流园区运营的成功经验和相关物流发展信息优势，开展物流人才培训业务，并从中收取培训费。园区经营者向园区介绍投资者收取中介费。
对于所有园区业主来说，他们也可以投资于有前景的物流项目，如加工项目、配送业务等，以获取利润。园区经营者还可以通过增资、扩股、上市等方式获取收益。
——更多物流行业相关规划及信息请参考：前瞻物流产业研究院。
物流园区的建设是一项复杂而长期的工程，投资大、回收周期长。因此，园区的规划工作是非常重要的。
作为世界一流的物流咨询和研究机构，德国弗劳恩霍夫物流研究院(Fraunhofer IML，简称德国物流研究院)在众多的国际性物流园区规划项目实践中总结出了基于需求驱动、竞争驱动和最佳实践驱动的MSFLB物流园区规划方法论。
MSFLB规划方法论要通过5个步骤来实施，也称“五步曲”。MSFUB是这5个步骤英文首个字母的简称，它们分别是：市场分析Market Study、战略定位Strategic Positioning、功能设计Function Design、布局设计Layout Design和商业计划Business Plan。每个步骤的具体内容如图1所示。
一、市场分析
为了深入了解区域物流园区周边地区的经济发展状况，市场需求、基础设施，服务竞争等情况，必须对物流园区辐射地区的宏观经济、产业和微观环境情况进行全面调查和研究，根据远期和近期的物流量，确定物流园区长远和近期的建设规模。
资料收集和调查分析过程使用的研究方法和工具包括：二手资料收集与分析、一手资料收集与分析。其中，一手资料收集与分析包括深度访谈、电话访谈、问卷调查等方法。
在完成一手和二手资料收集后，所有的资料都汇总到一个规划数据库里，下一步就是数据处理及分析工作。我们建议采用SCP模型进行定性分析(见图2)，采用REA模型进行定量分析。
SCP模型是由美国哈佛大学产业经济学权威贝恩(Bain)、谢勒 (Scherer)等人建立的。该模型提供了一个既能深入具体环节，又有系统逻辑体系的市场结构(Structure)一市场行为(Conduct)一市场绩效(Performance)的产业分析框架。 那么，如何从支柱／重点行业的营业额，产量、货物周转率和库存需求中推导出区域经济对物流园区所产生的现实和潜在的运输、仓储和加工方面的需求呢?利用 Fraunhofer IML专用的REA(Requirement Estimation Approach)经验模型公式，就可以非常简便地推算出每个行业的运输量、仓库作业面积．增值加工区作业面积，以及相应的占地面积大小。
每个行业都可从市场调查中得到某地区的生产总量(或消费总量)，以及通过该地区的物流园区的货运量，估计有多少百分比的量可能在物流园区进行仓储，其中包括属于保税和非保税仓储方面的存储量需求。每个行业生产的产品在仓库内存放的周转率、堆码方式是不同的，我们根据调查和经验数据可以得到每年每平方米的仓库面积可以存放多少货物，然后再与每年该行业的存储量相除，就可以得到保税(非保税)仓库的面积需求。在知道该区域物流园区中不同行业中简单物流加工，中等物流加工、复杂物流加工的比例之后，我们还可以算出保税(非保税)仓库增值服务作业面积。然后，根据仓库建筑密度这个国内要求的技术经济指标，就可以分别得到保税(非保税)仓库所需的占地面积。需求分析和计算的主要流程如表1所示。
此后，参照该地区GDP最近几年的增长率以及未来几年的预期增长率，以此数据作为该区域物流园区的物流作业量的年增长率，就可
以得到物流园区未来10—15年每年物流发生量的预测数据。在测算过程中，我们可以建立不同的预测模型，例如指数回归分析法和灰色GM (1，1)模型，这样就能使得预测值更加贴近区域物流未来发展的实际情况。
二、战略定位
在完成详实的定性和定量市场分析研究之后，规划者必须对物流园区整体优势、劣势、机会、威胁进行分析(即SWOT分析)，如果某类服务，如空港、海港和公路货运站场在整个园区中占有较大比例，还必须进行专项的SWOT分析。这些分析主要是帮助园区的高层经营决策者明晰内外部环境，提出发展物流园区的使命，远景目标和制胜策略，从而进行准确的战略定位，帮助实现其战略目标。这里的制胜策略，是指击败现有及潜在竞争者的计划，包括一系列举措以提高物流服务的水平、物流园区战略选择的“价值方案”及实施步骤。这些策略应该严格限制在内部使用。
典型的物流园区制胜策略有：充分利用保税物流中心的功能，实现进出口通关和行政管理的高效率；充分利用和拓展现有的物流信息系统，打造强势的国际物流信息平台；充分利用WTO和CEPA的国际贸易政策，建立特色的欧美商品专业集散地，拓展国际物流业务；充分利用现有入驻园区企业的优势和物流需求的特点，促进行业供应链的竞争力提升，集聚产业的物流，实现产业链的成型和优化；按照循环经济的发展要求，以创建生态物流园区为目标，牢固树立科学发展观，坚持经济发展和生态保护并重，致力于生态环境的培育和提升。
三、功能设计
物流园区的功能设计主要采用自顶向下的方法，即在确定物流园区的规划原则以后，对物流功能规划所涉及的核心因素进行列举和分析，然后通过收集整理一系列国际最先进的物流园区案例，总结出对国内物流园区最适合的经验。随后，整个物流园区将被划分为几个大功能区域，例如物流产业区和管理服务区，规划者再从国际最佳实践经验，以及市场调查得到的实际需求两方面入手，为每个功能区域命名，定义，分配相应的面积，引入相关的设施、设备和IT系统。功能规划的最后一步是对物流园区的核心流程进行定义和描述。这些流程包括：集装箱服务。生产原材料供应和配送、生活资料采购和配送流程、保税物流作业流程以及空港、海港、铁路物流服务流程等。
四、布局设计
物流园区的设施规划与布局设计是指根据物流园区的战略定位和经营目标，在已确认的空间场所内，按照从货物的进入、组装、加工等到货物运出的全过程，力争将人员、设备和物料所需要的空间做最适当的分配和最有效的组合，以获得最大的经济效益。
目前，我国在物流园区布局规划方面可以参考的案例不多。欧洲物流园区最佳实践案例(见表2)，可使国内物流园区在布局方面有不少值得借鉴的经验：校园化的设计理念，分割不同的功能区域；按照物流与空港．海港以及与陆路运输的密切程度来安排相关产业；地块规划面积能满足柔性需求并有可选的扩展空间；多式联运的设施规划，如水路、铁路、公路和航空；保持产业加工和高附加值物流企业
之间合理的分配比例；充分考虑地理和生态环境，有吸引力地设计并考虑环保预留用地。
对物流园区中的各建筑设施的选址和规划应采用科学的定量方法，如：运筹学中的一些最优选址方法，最短路径法、最小费用最大流法。有效的物料进出表法、搬运系统分析法，模糊理论中的模糊综合评价法、最优决策方法等。 物流园区规划与设施布局的合理性还可以通过动画仿真来进行检验。德国物流研究院在物流园区仿真方面拥有成熟的软件和模型，可以轻松地协助客户优化规划成果。
五、商业计划
商业计划包括物流园区管理公司的组织架构和职责、物流园区业务模式、收益预测、客户分析、园区销售、市场推广策略、投资收益等财务概要分析。
物流园区的开发一般分阶段进行。分阶段进行将比整体一步到位式开发容易实施，而且，后一个阶段可以吸取前一个阶段的经验，同时进一步调整和优化下一步的营销策略和其他细节。物流园区典型的业务模式有：物业支持、建设支持、财务支持、人力资源支持、环境支持、安全支持，质量支持、设备支持等服务。
在物流园区市场营销方面，建议采取宣传手册、用户杂志、出席推介会和交易会、视觉形象设计、互联网、投资指南、广告等多种手段混合使用的整合营销方式，以达到预期效果。