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王媛媛与观点对话：时代商业进阶之路
2019-12-06 20:58:20
观点地产网
观点地产网 早上八点半，从广州汉溪长隆地铁站G出口出来，再沿着熙熙攘攘的人流走上一两分钟， 便来到了时代E-PARK（番禺）。
这是一个坐落于双地铁、双商圈交汇地带的甲写办公园区。正值早高峰，上班族们步履匆匆地走在近3万方绿植园林与办公楼交融错落的园区内，时间稍有余裕的还会在楼下星巴克或麦当劳带走一杯咖啡、一份早餐。
与时代商业总经理王媛媛的见面，就约在了E-PARK A2栋的十八楼，自去年8月项目迎来首批进驻企业时，时代商业也把总部乔迁于此。
时隔两年，我们与王媛媛再次坐下来面对面聊一聊。两年间，作为时代商业标杆性的商办项目时代E-PARK（天河）步入成熟轨道，以“新商务创变者”为定位的时代E-PARK（番禺）于去年紧随入市，如今均已接近接近满租，实现了时代商业将甲级商务办公与文创园区办公融为一体的构想；同时，代表崭新产品方向的时代方洲惊艳面世，购物中心、酒店等多元布局的战略也逐步推进。
“这可能就是一个商业管理公司一步一步的进阶之路。”王媛媛说道。
来时路：创意园+甲写
时代商业是时代中国控股旗下专业负责集团商业地产模块的战略业务单元，独立运作商业地产投资拓展、设计管理、工程建设、资产管理、物业服务、投资孵化、增值服务、资本运营的全链条体系。以多元挖掘城市存量与增量价值的目标为原点，时代商业在深耕办公产品的同时，正式进军购物中心领域，并往酒店、物流园方向延伸，打造立体、完整的产品生态。
自2002年成立以来，时代商业锤炼出一个个带有时代特质的城市精品，成功开发并运营时代·远景大韩城、国际单位时尚科技园等近20个标杆项目，总管理面积逾180万平方米。
其中，我们身处的时代E-PARK（番禺）承载了时代商业不少的付出与努力。
时代E-PARK（番禺）是时代E-PARK2.0系列的开端，属类甲级产品。时代商业创新性融合甲级写字楼及文创产业园区的优势属性，打造以该产品为代表的新商务办公系列，让写字楼兼得高品质、生态化的硬件环境和全方位的园区增值服务。
“我们的住宅产品及配套服务已然尽善尽美，但对于早出晚归的上班族来说，更多的时间是分配于办公场景中，好好享受这些完善体验的机会越发难得。那么，他们对如此重要的办公空间又会有怎样的需求和期待呢？“这是时代商业打造E-PARK的核心出发点。
为此，时代商业开展广泛而精准的前期调研，并结合市场产品分析，洞察出上班族的办公痛点。基于此，时代E-PARK（番禺）提出办公与生活共融的概念，为企业员工配置了暖心食堂、健身工坊、恒温泳池、多功能会议中心、礼品加油站等配套，为企业VIP领袖打造如咖啡室、品茶室、品酒屋等私享型增值商务空间，将办公环境转变为灵活、弹性的生态。
为进一步满足人群的社交需求，时代商业分别为员工、高管和企业家打造不同圈层的链接生态，搭建人际、企业间的良性互动关系。针对员工圈层，园区提供主题嘉年华、运动赛事等氛围类活动，为员工创造自由社交、兴趣培养的平台；针对高管圈层，园区嫁接多家优质资源，提供行业交流、专业课程等增值服务，助力个人成长，反哺企业效能的提升；针对企业家圈层，园区以主题品鉴会、企业沙龙等形式帮助企业家拓展高端人脉，创造商务洽谈的定制化场景。
同时，旗下孵化器品牌时代创立方为进驻企业提供孵化培育、创业金融等成长类服务，加速企业发展。
王媛媛希望通过办公生态的打造，帮助办公人群充分利用碎片化时间，让办公不再局促于一个逼仄的格子间。
“甲写硬件做得好的，可能没法提供这么多企业增值服务；增值服务做得好的，可能提供不了这么高标准的硬件配套，这也是让不少企业困惑的痛点。”通过甲级写字楼产品与产业服务的结合，时代商业打造了一个创新性办公产品。让写字楼兼得高品质、生态化的硬件环境和全方位的园区增值服务。
时代E-PARK（番禺）的出现，果然给市场带来耳目一新的感觉。早在去年开业时，项目预租率便已超过70%。如今，项目接近满租，价格比周边高出20%左右。
满租与20%溢价的背后，是时代商业正确的判断与笃定的选择。
王媛媛回忆道，最开始做项目定位的时候，时代商业与许多如五大行等的商业咨询公司接洽过，但他们都认为项目所在的地方没有商务氛围，很难把办公产品做起来。
“因为对面是长隆旅游度假区，旁边也没有CBD，办公产品主要集聚万博板块。所以他们对在这个地方做办公没有什么信心，价格评估也预计会比万博甲写低一些。”
然而，王媛媛及她的团队并没有气馁，而是坚持了自己的判断。
王媛媛分析道，项目地块位于双地铁出口，交通相比仅有一个地铁出口的万博片区更加优越；未来，南站的崛起也会帮助汉溪板块带来更多企业与人流；此外，项目附近还有大量优质实惠的公寓为办公人群提供居住配套。
“基于各种原因，我们认定这个地方能做起来，加之时代E-PARK（番禺）属于我们在该产品领域的探索项目，没有受太多固化思维的束缚。”王媛媛说道。
凭借商务办公积累多年的经验及独特的产品概念，最终时代商业成功把这个项目的办公商业氛围打造起来。
“这一带，以前大家讨论商务区都是讲万博板块，现在会开始说汉溪万博板块，我们已经把这个地方做成一个小小CBD的感觉。”王媛媛语气中透露些许自豪。
而她也坦诚道，在项目打造的过程中，曾面临不少艰难的抉择。
“其实有过诱惑，也有过摇摆，不过最后我们把它坚定做下来了。”王媛媛指的是当初做底层商业招租时的事情。
据了解，一开始时代商业做项目招商定位的时候，由于位置相对优越，不少品牌商家都有较高的进驻欲望，甚至给出了很高的租金，对此，项目团队也曾犹豫、纠结过。
但最后团队还是选择拒绝诱惑：“我们当时就在思考，做这个商业街的目的是什么？仅仅为了一个很高的租金，还是要将项目的品质感打造出来，提供楼上办公人群最需要的配套和工作氛围？”
王媛媛说道，做商业就得有所为有所不为，需要有笃定的想法和目标。如果品牌无法适配园区人群的需求和定位，给再高的租金都要拒绝。如果想要的品牌还没有来，就要想办法去跟他们接触，甚至降低价格把他们吸引过来。
正是时代商业的坚持、拒绝跟“牺牲”，项目换来了更长期的发展与更好的收益。
新航道：办公产品之外
在商业办公线上，E-PARK系列是时代商业成熟运营的产品。而在今年，时代商业又向市场推出了新面孔，一个是已面市的时代方洲（沙湾），一个是开工的时代·方洲（海珠）。
今年5月底，时代方洲（沙湾）正式亮相，项目位于广州番禺沙湾瑰宝小镇核心区域，定位番禺创新创意总部基地。随后的7月，位于广州海珠的时代·方洲（海珠）举行开工仪式。项目背靠海珠湿地，三面环水，将规划改造为集时尚、艺术于一体的文创办公街区。
相比于此前的产品系列，时代·方洲又意味着怎样的新打法呢？
王媛媛揭示道，以前打造的创意园区比较倾向办公业态，而时代·方洲所代表的创意园则在探讨更多商业的可能性，“所以为该产品系列赋予了一个寓意无限机会和无限希望的一个名字——‘方洲’。”
以海珠项目为例，项目位于湿地公园的生物岛旁，地理位置优越，加之时代本身具有沉淀已久的艺术基因，王媛媛相信有机会将其打造成广州版的798艺术区。
“不希望它走的是以前只做成一个办公场景的路子，我们会探讨一些新的好玩的东西，如契合年轻人热衷拍照打卡的习惯，所以方洲系列在创意园的形态之外会做更多的商业探索。”
方洲对于时代商业而言，是一个探索中的新产品，是一条摸索中的新道路。“因为我们又在做一些新的东西，所以没有太多市场上的可对标产品。”王媛媛说道，“我们不断跟很多资源探讨新的可能性，包括咖啡店、民宿也好，一些新的业态也好，我们都在沟通、尝试。”
然而挑战没有尽头，除了在商业办公产品线上的创新，时代商业开始尝试进行业态上的突破，如购物中心和酒店。
王媛媛向观点地产新媒体透露，在时代E-PARK（番禺）项目的二期将规划一个小型的购物中心，体量在3、4万平方米左右，定位偏商务、社交体验型，这是基于地铁站及商圈所辐射巨大人流而打造的。
除了商务办公型，时代商业还规划了另一种社区邻里型的购物中心。王媛媛透露，接下来时代商业会在中山的时代倾城项目打造一个小型的购物中心，是依附住宅项目、主打家庭亲子服务体验的产品。
不过，外界好奇的或许是，一向专注于商业办公领域的时代商业，为何也开启多元化拓展了？在王媛媛看来，这些尝试是“避不开”的。
一方面，时代商业作为一家大型地产集团下的商业公司，土地储备非常丰富，同时也决定产品往多样性方面发展。另一方面，针对商业综合体，办公可以反哺商业，商业又可以服务于酒店，如果某种业态少了，一环生态就不完整。
“我们后来觉得，既然要进入商业这个领域，从一开始比较简单的商业办公入手，然后慢慢发展底商，再是购物中心、酒店，然后涉足综合体，我觉得这可能是一个商业管理公司的一步步进阶之路。”
王媛媛透露，目前时代商业已获取、筹备、在建、在运营的项目近20个。
而在用心打造一个个标杆项目的背后，时代商业希望通过轻资产的管理输出，打造下一个企业“增长点”。
“E-PARK也好，方洲也好，还有购物中心、酒店等，当我们将手上这几条产品线的核心能力打磨得更加成熟之后，我们能够快速地做项目轻资产管理输出，这时候便可突破硬件建设周期的速度局限，实现更快的增长和拓展。”
以下为观点地产新媒体对时代商业总经理王媛媛女士的专访实录：
观点地产新媒体：相比于之前的项目，E-PARK系列的办公产品有什么独特的运营经验呢？
王媛媛：之前1.0是偏创意园区产品一些，而2.0产品即E-PARK，最大的不一样的地方，是让创意园产品有甲写的服务，甲写的品质里面又会有产业的服务。
一方面，我们结合了时代商业之前做创意园、产业园区的经验，因为绝大部分的甲写产品里面，可能都不太会有一些产业服务，如针对企业成长的孵化器，提供产业方面的支持和服务，加速企业发展。
另一方面，我们在做E-PARK项目的时候就在考虑一个问题：甲写的产品能不能做得更好？大多数办公人群可能一天待在办公场合长达12小时，但其实灵活利用办公碎片时间的需求也很多，是否能将办公生活变成一种生态？让办公人群来到公司上班的时候，不是被局限在格子间里。
所以时代商业在办公园区大配套里，做了食堂，做了健身房，在社交方面，针对员工、高管和企业家分别打造不同层次的活动生态，如针对企业领袖打造主题私享会，充分联动上下游产业的商务合作资源，以最短“社交距离”联动沟通，这相当于是一个双赢的做法，等等。
在办公楼里面我们既有租赁收入，也有服务性收入，并且通过我们的增值服务促进项目客户的满意度提升。
这种产品目前市场上并不是很多，甲写硬件做得好的，可能没法提供这么多人性化的配套性服务；配套服务做得好的，可能提供不了这么高标准的硬件配套，这也是很多企业的痛点。
观点地产新媒体：今年公司也推出时代·方洲，相比E-park方洲系列在招商、定位上面又有什么不同呢？
王媛媛：时代·方洲又是一个新的内容。因为以前的创意园比较偏办公类，在新的方洲系列上，我们希望更多探讨商业的可能性。尤其是海珠的时代·方洲位置特别好，在湿地公园的一块小岛上，我们认为也许有机会做一个类似“广州的798”的园区，而且时代自身拥有一些艺术基因。
所以，我们也取了一个代表着无限的机会和无限的希望的名字“方洲”，不希望它走的是以前的路子，仅仅做成一个办公场景。
在方洲系列，我们还会探讨一些新的好玩的东西，比如契合现在年轻人喜欢去一些更有趣的地方打卡的消费习惯，所以项目的形态跟E-park的形态会不太一样，方洲在创意园的形态之外会做更多的商业探索。
观点地产新媒体：之前时代商业专注在商业办公需求方面，并没有延展太多其他业态，为什么今年开始做购物中心、酒店之类？
王媛媛：这些都是避不开的，时代商业作为一家大的地产集团下的商业公司，土储非常丰富的，这也决定了公司的产品得往多样性发展。而且在一些地段上，会发现这宗地块确实适合做综合体业态，如办公反哺到商业，商业又可以服务到酒店等等，如果某种业态少了一环，生态就不完整。
而且，我们后来觉得，既然要进入商业地产这个领域，那就一开始从比较简单的商业办公入手，然后慢慢地做底商，然后做购物中心，然后酒店，然后综合体，这可能是一个商业管理公司一步一步的进阶之路。
一开始什么都做，可能团队也没有这么多的精力和经验，做稳了一个业态，再去做下一个业态是顺理成章的。我们在项目里面碰到了合适的业态，我们就去做，做完了第一个就发现没有那么难，就顺着经验往下走。
梳理了一下，目前时代商业在筹备的，还不算是未获取的，就是已经获取来的，筹备的，图纸阶段的，在建的，在运营的接近20个项目。
观点地产新媒体：未来有没有计划在营项目达到什么数量，或者说在规模上有没有一些具体目标？
王媛媛：规模上肯定是有要求的，我们要保证一定的增速，从2015年开始时代商业每年的增速都保持在50%以上，去年还会更高，但最低都会保持50%的增速。
数量方面跟规模相关，有一些太小的项目其实效益并不是很高，所以我们还是倾向做一些有一定体量的项目，在管理面积的增加和收入的增长方面保持追求。
观点地产新媒体：总的来说，您怎么评价说时代商业现在所处的发展阶段或者是行业地位呢？
王媛媛：时代商业真正开始做商业至今也有十多年了，如果说前面处于一个平稳发展期的话，那么近4年来则处于一个快速发展期。但是，我们认为时代商业现在还是一个相对初创的成长型企业，还没有走到很稳定的成熟期，比如产品还是尚处在1.0、2.0系列，但时代中国集团的产品已经迭代了很多轮。
所以，我们也希望在三到五年之内能够取得阶段性的成果，能够让公司走上相对更成熟、更稳定的发展阶段。但是目前的三到五年，一定还是一个比较辛苦，需要不断地探索和找到更多发展机会的阶段。
商业这个行业竞争十分激烈，光靠一个好的地段和一个好的产品不足以支撑起项目长远发展的，过程中企业自身的服务须不断地创新，跟客户须不断地沟通，要一直保持良好的状态才能维持项目出租率的上涨。
但同时，有危就会有机，竞争越来越激烈的时候，如果时代商业做得越来越好，格局是可以不
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