编辑|张晓玲
10多年前，东北人李雪峰从老家来到深圳的时候，从没想到，自己会成为一名“房产大V”。
他自认只个传播房产投资知识的人。4月8日，他被人举报，且惊动了深圳七部门，联合发起调查。
这些投诉和举报背后，深房理通过多达几千人的粉丝群，以及一个小程序，建立了一条成熟的“炒房”产业链，并借助多个金融工具，控盘抬价，游走在法律的边缘。
从一个装修工到“炒房导师”，李雪峰建立了自己的一套“买房成功学”，吸引了那些渴望通过买房发家致富的人们，共同构成了这个房产暴利时代，荒诞又真实的图景。
合法买房无错，投资房产也无可厚非。但当他们的一些行为涉嫌触犯法律，那就是另外一回事了。在官方通告中，深房理（李雪峰）涉嫌教唆买房人骗取购房资格、非法集资、套取经营贷等，目前对其调查正在进行中。
“大V”的诞生
深房理真名李雪峰，辽宁大连人，现年41岁。
在自己的讲述里，他毕业于西安交大建筑系，受到电视剧《外来妹》的感召，在24岁那年脱离体制南下深圳。
他说自己做过绘图员、开过设计公司、餐饮公司，30岁出头月收入就达6万元。2009年买下了深圳第一套房子，首付仅是一个月工资，之后一赚到钱就买房。
但在粉丝群中，李雪峰对自己的介绍是，2009年是借了5万元开始买房的。
这两个版本的可信度都不高。据华尔街见闻查询，在初来深圳的几年间，2009-2017年，李雪峰只是从事与建筑相关的“倒楼板”业务的人员，后来做了装修队的包工头。
在他的qq相册里，还保存着做过的多个装修项目的，有复式、酒店、美发店等，还跑到长沙做业务。
他化名深房理，从此开始扮演一名“炒房导师”的角色。工商资料显示，李雪峰目前担任法人代表的公司有6家，注册时间大多在2013年之后，多为建筑工程公司、餐饮公司。
2019年5月24日，李雪峰成立了深房理信息技术（深圳）有限公司，注册了“深房理”等商标。但在2020年8月24日，李雪峰退出了这家公司，大股东变更为李鹏。
在这些公司中，有另一个名字“刘伟”，颇为眼熟。从李雪峰“倒楼板”时代起，两人便开始合作。在去年“7蟹姐姐”房子法拍时，正是刘伟以660万元拍下了那套房产。
李雪峰的合作者还包括，微博名为@美妈陈小泉的张帆，她是一名母婴博主，拥有许多粉丝。
李雪峰的“入行”故事并不新鲜。这些年，有很多他这样的房产投资“导师”，活跃在中国不同的城市。
“炒房”产业链
李雪峰贩卖的“买房经”与“成功学”。与张帆合作后，他开始招募会员，“V+”会员单价3980元/位，摇篮会员还需另付9800元。
成为摇篮会员后，深房理团队会给他们制定买房计划，如果资金不够，则会撮合他们合伙买房。提供的服务包括凑首付款、解决购房资格、或合伙买房、选择包赚房产、解决买房后贷款、未来月供等。
去年7月，名为“房理”的小程序上线，相关功能仅限深房理摇篮会员使用。
小程序中，有相当于P2P的拆借平台“帕累托值”，房产线上交易的“产品大厅”，还有让会员们进行房产股份交易的“股份大厅”。
“帕累托值”，会员把暂时不用的钱存在里面获得利息，缺钱的人则可以借。这个功能直到今年3月5日才下线。
产品大厅，是深房理团队推介的中介，向会员推荐相关片区和楼盘。知情人士称，深房理指定片区下的楼盘成交密集。“一名红山片区贝壳加盟店的新人中介，一个月天就成交了六十多套”。
这些楼盘扎堆在前海、红山、宝中等片区，包括诺德假日花园、中海阳光玫瑰园、花样年花乡等。
其中，不少楼盘在过去三年里涨幅迅猛， 比如，花样年花郡在过去三年里从6.68万元/平米涨至14.32万元/平米；诺德假日花园从2017年1月时单价7.73万元涨至16.79万元。
“股份大厅”则让房产的“股份”在会员之间流转。摇篮会员发布招募广告，寻找合伙人共同购置房产，按出资比例持有相应比例的房产股份，由相关人员代持；在购房成功后，摇篮会员则可以对自己持有的房产股份进行转让。
于是，国内一直难以实现的“房产证券化”，在他这也实现了。通过股份合伙，只有15万元的会员，也能参与到撬动千亿房产的 游戏 当中。
华尔街见闻发现，这个小程序已经下架，无法打开了。
杠杆炒房的风险
李雪峰一直鼓吹，加入会员后一定能赚钱，实现财富自由。在2019年的一次微博问答中，他表示：
你（提问者）如果年中加入会员，去借一两百万，按照我们推荐的位置，可以在深圳投资一套500万的房产，到现在至少就赚了20%……，没有任何风险。所有买房的会员都赚了钱。
不过，上述问答已经删除，最近他已改了口：我不会对任何一个人承诺说一定包赚。
据华尔街见闻调查，深房理的会员真正赚钱的并不多。
去年，与深房理对簿公堂的摇篮会员“7蟹姐姐”魏静，就是其中一个失败的案例。
没有购房名额和足够首付资金的情况下，“深房理”及其团队指导魏静通过假结婚获得购房资格，随后找亲戚朋友、小贷公司借钱凑齐首付。
但在付完款拿到房本后，却遇到政策变化，过户后的房产6个月才能办理经营贷。
为了拆借资金，魏静又在小贷公司的介绍下重新向其他垫资公司、小贷公司进行资金拆借。
但最后魏静因无法支付高额垫资产生的利息，资金链断裂，房产过户后刚过了一个月，就被最开始借款的小贷公司告上法庭，房产查封，银行账户冻结，房子被法拍。
魏静称，明面上前后损失超过200万元。
业内人士指出，深房理的套路并不新颖，关键是运用了杠杆。通过杠杆，让那些原本没有能力买房的粉丝去买房；然后通过所谓包赚模式，炒高指定楼盘的房价，最后让其他人来接盘。
去年，深圳房地产中介协会曾警示机构化炒房链的风险，并禁止中介们参与其中
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，深圳楼市问题，首先是杠杆问题，然后才是供求问题，只要杠杆控制住了，深圳楼市必然降温。
导师还是骗子？
过去几年房价上涨，尤其是深圳这样的城市，人们对“房价永远上涨”的论点深信不疑，想要通过买房实现发家致富梦想的人不在少数。
深圳人对房子的认知比别的城市来得更深刻。李宇嘉认为，从某种程度上来说，过去17年深圳是个金融资产驱动的城市，而房产是最大的金融资产。一方面，房地产是实体老板的退路；另一方面，房地产更是融资的工具。
正是利用了人们的暴富心理，以及对金融资产的渴望，李雪峰发展出了他的买房哲学以及操作套路，并拥有了庞大粉丝群。但诸多原本不具备买房条件的人，被卷入了其中。
尽管有诱导买房的嫌疑，尽管有失败的案例，但在微博上，深房理似乎仍有许多“铁粉”。华尔街见闻尝试描绘出他们的画像。
与李雪峰合作“收割”粉丝的@美妈陈小泉，其人设是一个母婴 育儿 博主，吸引了很多单亲妈妈、家庭主妇。
她经常贩卖焦虑或炫富，分享买房消息、动态。比如说自己助理是一个没有收入的全职妈妈，“去年才有1万块，一年后已经有了千万资产”，现在已经买房躺赢；她也常在微博上晒房本，让粉丝们羡慕不已。
这些粉丝后来许多也成了深房理的粉丝，跟着他投资买房。
摇篮会员陈女士称，在深房理粉丝群里，很多都是在感情中迷茫的女性，每天讨论婚姻痛苦的同时，总想找些事情来证明自己。
从上千条微博问答中，可以看到，一些工作不久的年轻人、收入不高的基层人士，也渴望买房。
有一名准备落户深圳、筹备在深圳买房的粉丝问李雪峰，“每月1500存款的三无青年如何经营好自己？”
李雪峰的回复是，可以让自己看上去是一个“有钱人”，向未来拿钱。经营自己一段时间后，就能有资金作为深房的首付款，再通过不断经营，有更多的房产。而所谓的经营自己，就是做流水、办信用卡、进行各种资金拆借。
尽管不可思议，但李雪峰就这样吸引了一众信徒。顶峰时，深房理的“V+会员”有一千余人，7个微信群也几乎满员。
直到现在，在深房理的微博下，也常看见一些迷茫的家庭妇女，不少人在他被查后感概“为什么一盏盏明灯就这样被熄灭”。
但越来越多的会员和公众，认为李雪峰是个骗子。
前述摇篮会员表示，缴费后，她联系了深房理助理小渔表示希望购房，小渔则向她推介了中介，中介给她看诺德假日花园的一套房，过去一年里涨了300多万，80多平要卖一千多万，太贵了。
她表示不想买房了要求退会员费时，却遭到了拒绝。李雪峰对她说，“和我讲几句话就值这么多钱了”。
这名会员称，这时候深深觉得，自己被骗了。
调查进行时
李雪峰怕了。
在七部门联合发文调查的那个夜里，他解散了六个微信群，也开始删除一系列微博，包赚、代持、帕累托等敏感话语都删掉了。
业内人士认为，深房理的炒房链条，游走在法律的灰色地带。
合伙买房、委托代持的行为，在过去没有法律禁止，协议会被判定有效。
但在2020年末，最高人民法院进行了判例：借名买房规避限购政策，合同应认定为无效。
信荣律师团队、粤湾律师联盟首席律师张茂荣认为，最高法的判决对全国法院具有指导意义。委托代持风险越来越大，未来发生代持争议，法院非常有可能一律认定代持协议无效，甚至不再判决支持借名人的过户请求。
深房理的会员合伙买房，风险更大了。
北京金诉律师事务所主任王玉臣律师指出，深房理可能教唆他人骗取购房资格，明显属于违背限购政策的行为，而且采用的手段都是违法违规的，一旦查实，会导致相关购房人被取消购房、网签资格，功亏一篑。
此外，王玉臣称，涉嫌非法集资的行为，一经查实，极可能触犯了刑法，相关人员还可能受到刑事的处罚。
广强律所高级合伙人暨非法集资案件辩护与研究中心主任曾杰认为，深房理推出的帕累托值功能是目前最敏感的一个功能。
曾杰称，只要该功能的存款会员超过30人，承诺保本付息的证据明确，就达到了刑事立案的最低标准，只是究竟是非法集资还是非法吸收公众存款，或者其他问题，需要进一步的调查和证据结论。
广东天穗律师事务所专职律师@湾区房产律师则表示，帕累托值功能明显是集资放贷，只是包装了一个高级概念。
@湾区房产律师指出，深房理在2019年光摇篮会员就有3000多人，牵涉人数这么多，符合了“向不特定对象筹资”和“公开对外宣传”的特点。
事件仍在发酵。4月14日，一份在银行、担保公司、中介间流传的截图显示，最近针对炒房的深房理监管风险太大，包括但不限于“深房理”的关联人员业务及关联楼盘业务暂停受理，其中赫然包括李雪峰、刘伟、张帆。